05-12-2023

Становище на ИПИ относно Законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти – 05 декември 2023 г.

ДО
Г-ЖА АННА АЛЕКСАНДРОВА
ПРЕДСЕДАТЕЛ НА КОМИСИЯТА ПО ПРАВНИ ВЪПРОСИ КЪМ НС
ДО
Г-Н РОСЕН ЖЕЛЯЗКОВ
ПРЕДСЕДАТЕЛ НА НАРОДНОТО СЪБРАНИE
ДО
Г-Н БОГДАН БОГДАНОВ
МИНИСТЪР НА ИКОНОМИКАТА И ИНДУСТРИЯТА
КОПИЕ ДО:
Г-ЖА ЮЛИЯ НЕНКОВА
ПРЕДСЕДАТЕЛ НА КОМИСИЯ ЗА ЗАЩИТА НА КОНКУРЕНЦИЯТА

Относно: Законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти

Нов опит за регулиране на посредниците при сделки с недвижими имоти

Настоящото становище е против внесения на 10/11/2023 г. Законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти, който е поредният опит за регулиране на сектора. Описаните в него изисквания следват дословно елементите на „тежко регулирани“ професии, осъждани остро от Европейската комисия. През годините именно тя, както и Комисията за защита на конкуренцията на България (например тук), неведнъж са осветявали проблемите от прекомерното регулиране на определени браншове, което затваря цели сектори, ограничава конкуренцията, дава власт на квази-държавни организации, оскъпява услугите и вреди на тяхното качество. Нещо повече – България е сред страните членки с най-тежки регулации върху т.нар. свободни професии (особено юридическите такива).

Както в повечето браншови нормативни актове, така и в предложения законопроект присъстват всички типични методи за ограничаване на посредниците при сделки с недвижими имоти.

Основната идея е създаване на Камара на посредниците при сделки с недвижими имоти, която на практика ще определя кой ще работи и как, ще обучава и ще санкционира. Законопроектът предвижда задължително вписване в Регистъра на посредниците при сделки с недвижими имоти към Камарата. Самото вписване е свързано с такси – както еднократна, така и годишен членски внос в определен от Камарата размер. В Законопроекта е предвидена и глоба за физическо лице, което извършва посредническа дейност при сделки с недвижими имоти, без да е вписано в Регистъра на Камарата (както е в момента) – от 2000 до 5000 лв. (при повторно нарушение – от 5000 до 10 000 лв.), а за Агенция – от 5000 до 20 000 лв. (при повторно нарушения – от 10 000 до 50 000 лв.). Тези изисквания и глоби на практика изцяло ще премахнат свободното упражняване на професията.

Законопроектът посочва и необходимите образователни степени, специалности и стаж. Освен релевантни специалности от държавния план-прием за средно, средно професионално и висше образование, Камарата ще може да одобри и други специалности, необходими за придобиване на правоспособност. Камарата ще провежда и изпити за придобиване на правоспособност. В допълнение упражняващите дейност ще са длъжни да участват в курсове за поддържане и повишаване на квалификация си, определени и организирани от Камарата, с периодичност, продължителност и програма, одобрени от Камарата и на цена, посочена от Камарата.

В законопроекта присъстват още много регулации за задушаване на конкуренцията в сектора като налагане на дисциплинарни наказания и забрана за извършване на дейност от страна на Камарата (включително чрез самосезиране), определяне на адреси за упражняване на дейности, задължение за спазване на Етичен кодекс на Камарата (често той е и начин за определяне на цени на услугите), задължение за професионални застраховки, в размер определен от Камарата, придобиване на професионална квалификация за упражняване на професията, изисквания за стаж и т.н.

Регулациите за навлизане в професията (като предложените и тук изключителни права и изисквания за образование, стаж, изпити) ограничават броя на участниците на пазара, намаляват конкуренцията и стимулират по-високи цени. От друга страна, регулациите на дейността (като изисквания за формата на бизнеса, поставяне на допълнителни реквизити, регулярни задължения – за обучения, събрания, деклариране) картелизира гилдията, оскъпява услугите, стимулира появата на сив пазар, ограничава разширяването на бизнес дейността, овластява браншовите организации да влияят директно на пазара.

По повод на подготвения законопроект Европейската комисия призовава да се вземе предвид Директивата относно проверката за пропорционалност, изискваща обективен и независим анализ от компетентен орган, който да оправдае ограничаването на достъпа и упражняването на дейност в дадена професия. Една от основните цели на тази Директива е да предотврати разпространението на нови необосновани и ненужни правила и разпоредби на национално равнище.

Приложената към законопроекта предварителна оценка на въздействието е проформа и заключава, че той няма да увеличи административната тежест, което всъщност е точно противоположното на предложенията.

При всичките опити на Европейската комисия и Комисията за защита на конкуренцията да намали браншовото регулиране през последните години, гилдията на брокерите на недвижими имоти продължава да настоява за ограничаване на конкуренцията, а сега внесеният законопроект на практика е същият като този отпреди повече от десет години.

Параграф 2 от Преходните и заключителни разпоредби на законопроекта предвижда Камара на посредниците при сделки с недвижими имоти да се учредява по инициатива на най-малко 100 лица. Това са под 0,5% от действащите брокери на пазара, които искат да определят правилата за всички въвлечени страни. Интересите на група хора от гилдията са повече от ясни, докато интересите на потребителите и свободната конкуренция са задушени.

***

Опит и вреди от регулирането на свободните професии

При формирането на настоящото ни становище, което е против предложения законопроект, ние се осланяме на натрупано знание и наблюдения от редица анализи през годините[1].

Последното изследване е от 2022 г., когато ИПИ публикува анализ на регулирането на избрани осем свободни професии (адвокати, архитекти, инженери, нотариуси, одитори, независими оценители, представители по индустриална собственост и частни съдебни изпълнители). Анализът показва какво се случва при вече силно регулирани професии, което очакваме да се случи при евентуално приемане на обсъждания законопроект.

Прегледът на ИПИ показва, че към края на 2021 г. в България разглежданите професии са силно регулирани както за навлизане в професията, така и при упражняването им след това. Това се аргументира с необходимостта от защита на потребителите и гарантиране на качеството на услугата. Тези регулации, обаче, затварят пазара за нови професионалисти, което ограничава конкуренцията и възпират обновяването на професията.

Освен това, регулациите не успяват да поддържат процеси на добро професионално саморегулиране в съответните общности, което влияе на крайния продукт, наблюдава се фокусиране най-вече върху входящия ресурс.

Заетостта в България в разглежданите професии надминава 56,000 души и те са от значение за икономиката не само като осигуряващи заетост и предоставящи крайни услуги, но и като доставчици на междинни услуги за другите сектори в икономиката.

Изследването документира регулацията на осемте свободни професии:

– При всички осем професии има:

Изключителни права за упражняване

Изисквания за образование

Полагане на изпити

Професионална отговорност и застраховка

– При седем професии има:

Изискване за стаж

Фиксирани цени на услугите

Задължително членство в професионална камара и заплащане на членски внос.

Най-силно регулираните професии са тези на адвокати, нотариуси и частни съдебни изпълнители, при които от общо 15 изследвани изисквания се наблюдават 14.

Най-леко регулирани са представителите на индустриална собственост (5) и независимите оценители (9).

Същевременно, изследването показва, че част от законовите изисквания не се прилагат задоволително от професионалните организации, което демонстрира тяхната безполезност в тази им роля.

Преобладаващата част от камарите и съветите не предоставят публична информация за:

– Проведените задължителни обучения, което поставя под въпрос дали изобщо се провеждат и съответно дали „лицензираните“ професионалисти имат актуални знания;

– Наложените наказания, което не може да информира потребителите за контролната им роля;

– Актуална информация с достатъчно подробности за членовете им – част от камарите имат регистри, които са неизползваеми от потребителите;

– Информация за отчитането на членовете, което е задължително по закон (освен за одиторите и ПИС) – това лишава външния потребител от общата картина за ситуацията, в която работи съответната професия.

Редица изследвания и доклади на ЕК и ОИСР показват, че регулирането на свободните професии в много страни, включително и България, е твърде тежко и се нуждае от реформи. Отделни страни в Европа демонстрират, че по-леката регулация е от полза за крайните потребители, но и за упражняващите професиите.

Концепцията за намалената регулация се базира на наблюденията, че така се избягва самозатварянето на едни професии и трудния достъп на нови лица в тях, което ограничава признатите принципи на свободна стопанска инициатива, заложени на конституционно ниво. От друга страна, следва да се даде превес на по-малките по обем, но по-задълбочени регулации като например вътрешен контрол за качествено упражняване на професията от професионалните гилдии, реално изпълнение на задълженията за периодично обучение и прозрачност.

Препоръки за реформа на регулирането на свободните професии в България

1. Премахване на ограничението за брой представители – остаряло като концепция, необходимост и икономическа целесъобразност ограничение за нотариуси и частни съдии изпълнители.

2. Премахване на ограничението за местоположение – регламентация, характерна за юридическите професии (адвокати, нотариуси и ЧСИ). Дигитализирането на предоставянето на услуги и на възможността за контрол, обезсмисля това ограничение и то следва да бъде преразгледано.

3. Освобождаване на цените – при шест от осемте професии има минимални или фиксирани цени, което не позволява потребителите да се възползват от свободната конкуренция на доставчиците. Картелизирането на гилдиите и предоставянето на власт на съсловните организации да определят цените на услугите е във вреда на потребителите.

4. Наблюдение на съсловните организации за изпълнение на вменените им задължения – в момента професионалните камари са натоварени от държавата да изпълняват контролни функции и по-голямата част от тях се провалят в това. Необходимо е да има реална публична отчетност по осъществяването на всички делегирани от държавата функции. Това може да се осъществява от КЗК.

5. Премахване на ограниченията за реклама – забраната за реклама води до ниска информираност на потребителите, по-висока цена за търсене и получаване на информация и в крайна сметка затруднява избора (включително като цена и качество) на търсещите услугата. Същевременно, невъзможността за реклама е пречка пред новонавлизащи доставчици на услуги.

6. Въвеждане на задължение за редовен преглед на нивото на регулиране на свободните професии в България и прилагане на теста на Wouters, прилаган от ЕС, а именно:

Проверка дали целите на професионалното регулиране са свързани с цели от обществен интерес;

Проверка дали антиконкурентните ефекти са присъщи на преследването на целите от обществен интерес (тест за необходимост);

Проверка дали антиконкурентните ефекти надхвърлят необходимото, за да се гарантира правилното упражняване на професията (тест за пропорционалност).

Целият анализ на ИПИ е достъпен тук – https://ime.bg/analyses/svobodnite-profesii-u-nas-i-kolko-sa-svobodni-vsyshtnost/.

На разположение сме за участие в дискусия по темата и допълнителни въпроси, които подкрепят становището ни против предложения законопроект.

С уважение,

Светла Костадинова

Изпълнителен директор, ИПИ

5 декември 2023 г.

гр. София

[1] Например за регулирането на одитори, архитекти, инженери, фармацевти, нотариуси, адвокати, оценители, занаятчии, частни съдебни изпълнители, както и опитите за регулиране на представители по индустриална собственост, геодезисти, брокери

*****

„Това становище е създадено в рамките на инициатива „Наблюдение на дейностите по защита на свободната конкуренция на КЗК„, финансирана от Европейския съюз и фондация „Институт Отворено общество – София“ (ИООС). Изразените възгледи и мнения са единствено на автора(ите) и не отразяват непременно тези на Европейския съюз или на Европейската изпълнителна агенция за образование и култура (EACEA) или на ИООС Нито Европейският съюз, нито EACEA, нито ИООС могат да бъдат държани отговорни за тях.“.