Статии ISSN 1313 - 0544

Тенденции в ипотечното кредитиране в България, Хърватска и Румъния (институционални аспекти)

16.12.2006
Оцени тази статия:
През седмицата БНБ публикува данни за състоянието на банките през първата половина на тази година. В пресата бяха направени сравнения със същия период на 2005 година. Смятам, че е важно в този контекст да се обърне внимание на институционалната рамка на ипотечното финансиране, като ролята и мястото на българската банкова система се сравни с тази на банковия сектор в страни, които са също на прага на Европейския съюз.

В основата на направените тук наблюдения са изследванията на ИПИ на тези въпроси, провеждани редовно от 1998 г. насам, както и на изследвания на Мрежата за ипотечно финансиране в Централна и Източна Европа, на която ИПИ е домакин на страницата в Интернет.

Развитието на пазара на недвижими имоти

В най-общи щрихи то се характеризира с нормалност въпреки рязкото нарастване на търсенето и цените в сегмента на жилищата и ваканционните селища. През 2005 година има признаци за успокояване на търсенето на имоти именно в тези сегменти. Но е ясно увеличаването на търсенето на големи търговски обекти и индустриални имоти. Признаци на увеличаване на търсенето има и по повод земеделските земи.

Тази таблица дава общата картина.

България: динамика на цените по вид недвижимост

Вид/година

2000

2001

2002

2003

2004

2005/2006

Апартаменти

=

=↑

↑=

Ваканционни жилища

Н.д.

Н.д.

↑=

Търговски имоти(големи обекти)

=

=

Индустриални имоти

=

=

=

=↑

=↑

=↑

Земя

=

=

=↑

Източник: ИПИ, на основата на собственипроучвания
Забележка: Н.д. – няма данни

 

Тя е основана на проучване на цените. Смятаме, че те правилно отразяват съотношението на търсене и предлагане. Различният цвят на стечението на обстоятелствата през отделните години означава различен интензитет на нарастването на цените: по тъмният цвят предполага по-силно нарастване, стъпката на промяна на интензитета е 20%.

Сравнение с положението в Хърватска и Румъния

И в тези страни тенденцията е към покачване на цените и общата картина е приблизително същата.

Водещо положение на пазара в Румъния имат индустриалните и търговските площи ( при запазен, но не толкова интензивен, интерес към строителството на апартаменти с изключение на Букурещ, Тимишоара и някои други градове ).

Сравнително нисък е делът на т.нар. ваканционни селища, поради закъсняла приватизация на туризма в Румъния и по-висока степен на уреденост на отношенията на собственост по крайбрежието в Хърватска ( при относително висока доходност на установените традиции в тамошния туризъм, неговия по-дълъг сезон и по-добро име ).

И в двете страни е по-изявен интересът към земя, в частност търсенето на земеделска земя. Обясненията на разликите трябва да се търсят в историята – в обстоятелството, че в Хърватска няма национализация и колективизация на собствеността на земя и в по-бързото съвземане от колективизацията в Румъния.

Цените в Румъния и Хърватска са между 1,5 – 2,5 пъти по-високи отколкото в България за всички сегменти на пазара.

Общото между трите страни е, че навсякъде има тенденция към изравняване на цените на кв.м. жилищна площ с месечния доход на човек, отчетен от официалната статистика.

Институционални разлики и предимства

Институционалната уредба в България има някои преимущества. Това се дължи на:

  • по-добрата уредба на ипотечните облигации,

  • липсата на специализирани институции като специфични ипотекарни банки,

  • на относително по-ранното навлизане на пазара на дружествата със специална инвестиционна цел ( ДСИЦ ),

  • на участието на частните пенсионни фондове в процеса на инвестиране в недвижимост ( чрез ипотечни облигации и ДСИЦ ).

В резултат вторичният пазар на ипотеки в България, макар и в зародиш, е значително по-развит от този в Хърватска и Румъния, особено Румъния – където уредбата на ипотечните облигации и ДСИЦ е по-сложна, по-скъпа за участниците в пазара и тепърва предстои да бъде приложена.

В Хърватска могат да се „пакетират” стандартни кредити и да се емитират ипотечни ценни книжа, но интересът изглежда слаб – според мен заради липса на институционално търсене. Причина за него е по-тромавата уредба на пенсионните фондове, които по времето на президента Туджман бяха основни участници в приватизацията на държавните предприятия.

Състоянието на кредитните регистри и частните кредитни бюра е горе-долу същото като в България, но тук по отношение ролята на кредитното бюро изгледът за напредък е по-добър, особено след като през 2006 година предразсъдъците спрямо него (и у държавни организации, и у частния сектор ) започват да се преодоляват . Известно изоставане във функционирането на тези институции има в Румъния, поради късната приватизация на банките, особено на румънския аналог на българската ДСК. Възможност за изпреварване по тази институционална линия има в Хърватска; там концепцията за частно кредитно бюро, учредено от членовете на асоциацията на търговските банки, е готова, но изглежда има колебания у националната банка.

Разлики във визията и сътрудничеството

Хърватската банкова общност е доста по-обединена по повод търсенето на общи рамкови решения, особено по повод въздействията на регламентите на ЕС. По тези въпроси съществува интензивна размяна на мнения и съвместни действия между местните институции и организациите-„майки” в Европа.

И в трите страни човешкият капитал на системата е по-същество международен, а подготовката на кадри е на добро равнище.

В Румъния персоналът на системата е малко по-неподготвен, но – както преди години това стана в България – се учи много бързо. Интересът към сектора и пазара на недвижими имоти е огромен.

Какви са поуките за България?

Основното предимство на България е обстоятелството, че първичният пазар не е сегментиран от институционално гледище. Няма значителни държавни програми, които да изкривяват цените и да регулират наемите. Но това е само засега. Управляващата в момента коалиция има прекалено много нездравословни замисли в тази насока. Има проблеми и с дългосрочното договаряне на наемите, които са заложени в закона за задълженията и договорите. Те са една от пречките пред инвестициите в индустриални и търговски площи. Съответните промени в този закон са разработени и са известни на мнозинството в законодателното събрание, но то не намира време за тях, макар да става дума за промяна на една фраза.

Както стана дума, в България е по-високо разнообразието на вторичния пазар, по-ясна е уредбата на ДСИЦ и ипотечните облигации и са добри перспективите за усъвършенстване на размяната на информация между банките и между тях и другите пазарни деятели.

Въпреки казаното съществува възможност за нарушаване на свободата на договарянето по повод депозитите и спестяванията в частни пенсионни фондове. Идеите в тази насока са критикувани нееднократно от ИПИ, но засега без успех.