Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

Публичният интерес за сметка на частната собственост – втора част

Автор: Михаил Екимджиев и Милена Докова-Костадинова / 04.09.2020
Оцени тази статия:

Преди седмица разгледахме редица недостатъци на действащата правна рамка, установяваща механизма на отчуждаване на имоти частна собственост за държавни или общински нужди. Анализът ни беше посветен на пороците в нормативната уредба, свързани с липса на законово установено изискване за лично уведомяване на собствениците на засегнати имоти за изготвен Подробен устройствен план (ПУП), предвиждащ отчуждаването им.

В настоящата статия ще изложим съображенията ни за антипазарност на механизма за определяне на обезщетение по Закона за държавната собственост (ЗДС) и Закона за общинската собственост (ЗОС) през призмата на практиката на Европейския съд по правата на човека (ЕСПЧ, Съдът) по дела, свързани с отчуждаване на частни имоти за обществени нужди. Според ЕСПЧ във всички случаи на отчуждаване е налице „лишаване от притежание“ по смисъла на член 1 от Протокол № 1 към Европейската конвенция за защита на правата на човека и основните свободи  (ЕКЗПЧОС), виж в този смисъл §68 от Vistins and Peprjolkins v. Latvia, жалба № 71243/01, Решение от 8 март 2011 г. и § 65 от Костов и други срещу България, жалби №66581/12 и 25054/15 г., Решение от 14 май 2015 г.

В тази връзка, за да бъде лишаването на дадено лице от притежание, допустимо, според ЕСПЧ, то трябва да отговаря кумулативно на следните три условия:

1) да е извършено „съгласно условията, предвидени в закона“ („subject to the conditions provided by law”);

2) да е в обществен интерес и

3)  да е запазен справедливият баланс между неприкосновеното право на частна собственост и интересите на общността („must strike a fair balance between the owners’ rights and the interests of the community”).

В българския контекст ключово значение имат първият и третият критерий.

Поради това, считаме за важно на първо място да обърнем внимание на въпроса за “законосъобразността“ на лишаването на дадено лице от притежание. В практиката си ЕСПЧ подчертава, че съществуването на нормативна база в националното законодателство само по себе си не удовлетворява изискването за законосъобразност. От значение е както качеството на приложимите правни норми, така и съобразяването им с Конституцията и с общите принципи на международното право. От друга страна, националното законодателство трябва да отговаря на изискванията за яснота, предвидимост и правна сигурност.

По делата, оплакванията по които са свързани с отчуждителни процедури в националните държави, ЕСПЧ определя като меродавен въпросът дали при отчуждаване на имоти на граждани за обществени нужди е спазен балансът между интересите на общността и необходимостта от защита на фундаменталните индивидуални права. В този контекст Съдът приема, че за да бъде пропорционално лишаването на гражданите от притежание, отчуждаването трябва да бъде извършено само срещу обезщетение, „разумно съобразено с действителната пазарна цена на имота“ („reasonably related to its market value”). Във всички случаи, в които е налице „„крайна несъразмерност“ („extreme disproportion“) на обезщетението и съществени несъответствия“ („major discrepancies”) между действителната пазарна цена на имота на жалбоподател и предвиденото обезщетение при отчуждаването му, ЕСПЧ приема, че de facto липсва обезщетение (виж  §81-§88 от Vistins and Peprjolkins v. Latvia). Поради това, според Съда, в такива случаи е нарушен балансът между обществения интерес и фундаменталните права на жалбоподателите и те са принудени да понесат „прекомерно индивидуално бреме” („excessive individual burden”).

Изброените по-горе три правни стандарта обосновават категоричния извод, че механизмът, установен в ЗДС и в ЗОС, за определяне на обезщетение за лица, чиито имоти са отчуждени за държавни или общински нужди, не съответства на изискванията за „законосъобразност“ и „пропорционалност“ на намесата по смисъла на чл.1 от Протокол № 1 на Конвенцията.

В подкрепа на тезата си излагаме следните съображения:

Илюзията за „равностойност“ на обезщетението в контекста на дефиницията за „пазарна цена“, въведена в § 1а, т.2 от ДР на ЗДС

Според чл. 32, ал.2 от ЗДС: „Равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, […] въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания.“ Текстът на чл.32, ал.2 от ЗДС обаче само създава илюзия, че при определянето на обезщетение за отчуждаван имот действително е съобразена пазарната конюнктура към момента на извършване на отчуждаването. Това е така, защото § 1а, т.2 от ДР на ЗДС въвежда напълно автономна дефиниция на понятието „пазарна цена“, използвана само за целите на отчуждителните процедури.

 Неадекватността на обезщетението, произтичаща от базирането му на посочените в нотариалните актове цени на имоти по сделки, използвани като пазарни аналози

На първо място, по същество формулата на ЗДС за определяне на „пазарната стойност“ е базирана на непазарен фактор, какъвто в българските условия е цената, посочена в нотариалните актове, удостоверяващи сделките с недвижими имоти. Общоизвестен и публично дебатиран е фактът, че тя масово и повсеместно фиктивно е занижавана. Така, обезщетението за отчуждените имоти не се определя въз основа на подробен анализ на пазарните условия и на индивидуалните им характеристики, какъвто обикновено се извършва от независими оценители към агенции за недвижими имоти, когато трябва да определят пазарната стойност на даден имот към определена дата. Вместо това обезщетението се изчислява изключително на базата на цени на имоти, които са посочени в нотариалните актове за сделки, вписани в съответната Служба по вписванията, в последните 12 месеца, преди възлагане на процесната оценка.

Този подход целенасочено не е съобразен с българския икономически и социален контекст, в който отразената в нотариалния акт цена за продажба на даден имот често не е достоверен източник на информация за неговата действителна пазарна стойност. Това е така, защото посочената в нотариалния акт цена най-често съвпада с или е близка до данъчната оценка на имотите, която е значително по-ниска от действително заплатена за тях сума. Не следва от недобросъвестното поведение на трети лица, които са декларирали фиктивна цена по сделка, да се налагат несправедливи критерии и за обезщетение на търпящите отчуждаване собственици.

Нещо повече, в подкрепа на тезата, че определената при прилагане на разглеждания механизъм компенсация при отчуждаване на имот не е адекватна и не съответства на действителната му пазарна стойност е противоположният подход на държавата в хипотеза, в която тя „има интерес“ даден имот да бъде оценен по реалната му пазарна цена.

Така, когато държавата, чрез Комисията за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобито имущество (КПКОНПИ), цели да отнеме даден имот, доказвайки престъпен произход на средствата, с които той е придобит, тя го оценява по пазарни цени. Националните съдилища в процесите по ЗКПКОНПИ приемат т.нар. „пазарна цена“ на придобитото имущество, към момента на проверката (а не към момента на придобиването на имотите), като отправна точка за изчисляване на разходите на проверяваните лица. В процесите по ЗКПОНПИ държавата не е обвързана от посочената стойност на имуществото в нотариалните актове. Тя прави самостоятелен анализ на пазарната ситуация към процесния период и игнорира посочената в нотариалния акт цена, явно приемайки я за фиктивна и поради това ненадеждна. В огледална ситуация обаче, когато се обезщетяват собствениците на отчуждени за държавни или общински нужди имоти, държавата избирателно използва за база при определяне на компенсацията най-често фиктивната цена, посочена в нотариалните актове.

Така несъвършенствата на законодателството и заявеният управленски устрем за инфраструктурен подем са изцяло за сметка на частната собственост на потърпевшите.