Жилищни тревоги на правителството

През тази седмица в пресата се появи информация за проект за национална жилищна стратегия до 2012 г., подготвен от Министерството на регионалното развитие и благоустройството и Националния център по териториално развитие и жилищна политика. Доколкото може да се съди от наличната информация в пресата са налице два работни варианта.

· Първи вариант – общините ще строят обществени наемни жилища със собствени средства до 50% и инвестиционна субсидия от бюджета. Предложението е инвестициите да се осигурят от държавно гарантиран заем от Банката за развитие към Съвета на Европа.

· Втори вариант – създаването на т.н. жилища с поделена собственост. Половината от стойността на жилището се плаща веднага, а останалата се изплаща през следващите 10 г. като ползвателите плащат месечен наем.
Предлагат се също и договорни кредити , при които държавата поема част от лихвата.

Коментар: Ако се върнем две години назад и погледнем намеренията на тогава действащия министър на регионалното развитие г-н Паскалев, няма как да не забележим очевидна прилика. (виж коментара на ИПИ).
От предложенията не става ясно как общините ще се справят с финансирането на ново строителство като имаме в предвид състоянието на местните бюджети и неизплатените учителски заплати, лекарства и социални помощи. “Новите” идеи не отчитат пазарната действителност в момента.

Пазарът на недвижими имоти се развива динамично през последните две години и държавата има пренебрежително малък дял в него. Ново строителство на държавни жилища на практика няма. Пазарът на ипотечни кредити все повече се разширява с навлизането на нови играчи, силната конкуренция и понижените лихвени проценти. При това положение, участието на държавата и налагането й като основен играч е напълно ненужно. Нещо повече, това само би изкривило пазара.

От обясненията за стратегията не става ясно точно от къде ще се вземат средствата за гарантиране на заемите – споменава се Банката за развитие към Съвета на Европа. Какъвто и да е източникът всеки знае, че няма такова нещо като безплатен обяд и парите ще трябва някой да ги връща. Така, задълженията на правителството ще трябва да бъдат предвидени при разпределението на приходите от данъци.
Проблемът е, не че нищо не трябва да се прави, а какво и как точно да се направи. Много е важно точното дефиниране на проблема, който се решава с дадена политика. Едва ли цел на предлаганата програма (или на каквито и да е предложения) е всеки гражданин да има собствено жилище, платено със собствени средства. Според статистиката на едно домакинство в България се падат средно по 1,3 имота. Очакванията за взрив на търсенето на кредит за закупуване на ново жилище не са реални. По-вероятно е увеличението на търсенето на средства за обновяването на отдавна остарелите “панелки”. Трябва да се гледа и по-напред във времето, когато живота на морално остарелите соцжилища ще изтече и нуждата от ново жилище ще стане първостепенен въпрос на съществена част от хората. Тогава никаква политика за строителство на жилища от общините няма да помогне. Следователно важно е още отсега да се вземат мерки гражданството и строителното предприемачество да имат на разположение ресурс, с който, предчувствайки бъдещето, да се опитат да го структурират по изгоден за себе си начин.
Възможно решение е разполагането със средства сега и отбягването на заем от бъдещите поколение (какъвто би бил случаят с държавните гаранции).

Ето два примерни подхода, които носят значително по-малко рискове в сравнение с онова, което предлага министерството.

Първият подход е свързан с изключването на плащанията по жилищни и жилищно-ремонтни кредити от сумата на облагаемия доход. Проблем тук е в създаването на изключения, а заедно с него и на основания за други изключения, които в крайна сметка да застрашат безпристрастието и дисциплината на фиска. В същото време квази-субсидията (т.е. несъбраните приходи от бюджета) е с пренебрежимо малки размери: при три пъти по-голям пазар на жилищни кредити от сегашния, загубата на приходи би била равна на 0,0476% от брутния вътрешен продукт за 2001 г. Съответните сметки са правени за 2001 г. (поради липса на точни данни за 2002 г.) и са приблизително следните:

Ако размерът на ипотечен кредит (10 г.) е например $10 000 при лихва 14%, то годишните плащания ще бъдат $1 400. Това означава, че месечното плащане ще бъде $ 117. Според изискването на банките месечния доход на кредитополучателят трябва да бъде приблизително поне два пъти по-голям от дължимата вноска, т.е $ 234 (479,7 лв (1).), т.е. съгласно сегашната данъчна скала той попада в горните скали:

§ Ако годишните погасителни вноски не се приспадат от годишния облагаем доход, тогава кредитополучателят трябва да плати 716,66 +336 = 1052,66 лв. годишен данък.
§ Ако погасителните вноски се приспаднат от годишният му облагаем доход, то той ще трябва да плати 239,85 лв.*12 месеца = 2878,2 лв.по-малко, т.е 237,2+72=309,2 лв.данък.
1052,66 – 309,2 = 743,46 лв. “загуба” за бюджета. Ако предвидим тройно покачване на ипотечните кредити през следващите 2-3 години, тогава броя на кредитополучателите ще нарасне от 6342 [130 000 000 (приблизителен обем на ипотечни кредити за 2001г.) / 20 500] на 19 026.

Тогава “загубата” ще е 19 026*743,46=14 145 069 лв., което е:
§ 0,0476% от БВП(2) за 2001 г
§ 0,15% от данъчните приходи(3) за 2001 г.

Вторият подход изглежда по-осъществим и безспорен. Той предполага отварянето на вътрешния ипотечен пазар към международния и създаването на фондове, наречени Дружества със специална инвестиционна цел (ДСИЦ) (виж Закон за дружества със специална инвестиционна цел, обн. ДВ, бр.46, 20.05.2003 г.) Тези дружества ще станат много по-ефективни и привлекателни за инвеститорите, ако се премахне двойното облагане на инвестициите – идея, която с променливо внимание се обсъжда от 1993 г. Същите дружества притежават активи, но не плащат данъци, доколкото разпределят цялата печалба сред акционерите си. Засега все още не са приети промени, осигуряващи “данъчна прозрачност” на дружествата, т.е. доходите и печалбите от дейността на ДСИЦ задължително да се разпределят между акционерите и да се облагат според данъчния режим на последните, предвиден в специалните данъчни закони. Идеята на ДСИЦ е да бъдат институции за натрупване на капитал, които имат по-голям потенциал и по-широка диверсификация в сравнение с онова, което индивидуалните купувачи на офиси и жилища или правителството могат да постигнат за своя собствена или чужда – какъвто е случаят с правителството, сметка.

(1) БНБ, Обменен курс BGN / USD – 2,05 лв. за месец юли 2001г.

(2) НСИ

(3) Министерство на финансите, Доклад относно отчета за изпълнението на държавния бюджет за 2001 г., стр.6