Развитието на лихвите по жилищни кредити – какво означава?

Трайно расте делът на имотите, които се закупуват чрез кредит от банка. Според различни оценки от всички сделки, извършени за новопостроени имоти почти 40% от сделките се финансират от банките. Това увеличава задлъжнялостта на домакинствата и трябва да се има предвид при анализ както на бъдещото развитие на пазара на недвижими имоти, така и на банковия пазар. Това обаче не означава непременно бум на непогасените кредити в бъдеще, а по-скоро изисква повишено внимание от страна на анализаторите. От опита на другите страни е ясно, че единственият начин нарастването на дела на ипотечното финансиране като дял от БВП да не е опасно за икономиката и гражданите е 1) държавата да гарантира правата на собственост (в тази връзка преодоляването на забавянето на изграждането на кадастрални карти на повечето населени места е от ключово значение); и 2) държавата ефективно да гарантира изпълнението на договорите (времето за реализиране на ипотекирания имот от страна на банката, например). Винаги ще има непогасени кредити – важното е техният дял да е относително нисък и причините за това да не са институционални пречки, а по-скоро липсата на професионализъм от страна на банките (за което те си носят последствията) или просто лошо стечение на обстоятелствата за кредитополучателите (настъпване на неочаквани събития). В Италия например след въвеждането на възможността кредиторите да получават компенсация при просрочване на заема чрез съда се наблюдава рязко нарастване на ипотечните кредити. По този начин рисковата премия, изисквана от италианските банки рязко спада и прави жилищното финансиране много по-достъпно за клиентите им.

Улесненият достъп до кредити на клиенти, които при една консервативна банкова политика не биха имали достъп до кредитен ресурс означава, че за момента банките виждат печалба и начин да задържат и дори увеличат ипотечния си портфейл. Това обаче означава също, че има риск от негативни развития при трайно успокояване на цените на пазара, или при повишаване на лихвите по кредитите. Последните мерки, наложени от БНБ с цел ограничаване на кредитната дейност на банките са фактор, който е възможно да се прояви отново във всеки един момент. Играчите на пазара не могат да очакват кога централната банка може да реши да въздейства по подобен начин. Тази регулаторна несигурност в известна степен прави трудно прогнозирането на движението на лихвените проценти в по-дългосрочен план.

В страната все още почти всички жилищни заеми са с фиксиран лихвен процент. В началото на 2005 г. се появиха ипотечни кредити, които имитират заеми с плаваща лихва. Поради засиления интерес банките разработват подобни продукти и се очаква скоро да се предлагат истински жилищни кредити с изцяло плаваща лихва. Използването на възможността за по-дългосрочно финансиране на подобни кредити чрез емисия на ипотечни облигации (повече от 15 емисии от 2002 г. насам) улеснява все повече банките при набирането на ресурс.

В страната ипотечното финансиране се развива с невиждани темпове. Въпреки това, то все още е далеч от нивото, характерно за страните от западна Европа. В някои отношения лесно може да се разпознаят трудностите и пречките пред по-бурното развитие на жилищното кредитиране – лихвеният спред по отпуснатите кредити и новоприетите депозити намалява всяка година, но все още е значителен в сравнение с европейската практика. Дори и този спред да намалява по-бързо, то част от неговото намаление все още се компенсира от „скритите” разходи по кредита. От друга страна, в страната няма кредитна история назад във времето за повече от година-две, което е пречка при вземане на решение за дългосрочно финансиране.

При отсъствие на допълнително предлагане на нови имоти е разбираемо защо цените нарастват. В последната година предлагането на новопостроени имоти почти се доближи до равнището на търсенето и това успокои пазара в известна степен. Ако предположим, че намаляването лихвите по жилищните заеми продължи и това се отрази в засилване на търсенето от страна на купувачите, то може да се очаква отново период на нарастване на цените с над 15-20% годишно поради необходимото време за посрещане на търсенето.