Как държавата урежда първа брачна нощ с арендатор*

Всеки човек иска сигурност. Всеки инвеститор търси сигурност. В България явно бъркаме, като приемаме общопризнати неща за даденост.

Има законодателни предложения у нас, които през няколко години се появяват и предизвикват бурна дискусия.

Най-често това са откровени опити за посегателство на свободата на хората да се разполагат със собствеността и живота си и затова, слава богу, понякога не стигат до окончателно приемане. Подобен е случаят с предложението на ГЕРБ за изменение на Закона за собствеността и ползването на земеделски земи.

За какво става въпрос. Вие сте собственик на няколко декара земя и я давате под аренда от повече от 4 г. Арендаторът изпълнява стриктно договора и плаща арендната си вноска редовно. Един ден решавате да продавате и намирате купувач. В момента вие можете да прекратите договора за аренда (ако има предвидени неустойки, ги плащате) и да продадете земята. Какво се случва с арендатора, вече е въпрос между новия собственик и него.

Ако предложението на ГЕРБ бъде прието, вие трябва да предложите земята първо на арендатора и той има два варианта – да купи земята или в 30-дневен срок да ви даде декларация, че няма да го направи, което вече ще ви позволи да продавате. Въпреки че това си е чисто нарушаване на правата на собственост, то не е всичко.

В мотивите към закона пише: „Собственикът има задължението да предложи земята при същите условия първо на дългосрочния ползвател и едва ако той не приеме предложението – да сключи договор с третото лице.“ С други думи, вие предлагате първо на арендатора, а ако откаже – на трета страна, но при едни и същи условия – цена например.

Предлаганата промяна е безумна по няколко причини.

Първо, вносителите предлагат още някой, освен собственика на земята, да има свещеното право да участва във вземането на решение какво ще се случва със земята. Това на практика означава, че ако искаш да продадеш земята на братовчед си, първо ще трябва да я предложиш на арендатора!

Второ, вносителите сякаш не осъзнават, че във всяка сделка има много фактори, които се вземат предвид, освен цената. Това може да са силно субективни фактори, включително и според потенциалния купувач, за които никой собственик не трябва да се чувства длъжен да обяснява или оправдава.

Трето, основният аргумент на вносителите звучи цинично. Всъщност те твърдят, че в момента ползвателите не успяват да „идентифицират в обичайния срок новия собственик“ и това им пречи да очертаят земите, за които после да искат подпомагане.

С други думи, понеже държавата не е изградила все още пълен кадастър, е по-лесно да задължиш собствениците да „осведомяват“ арендаторите си, че имат планове да продават, като им дават „правото на първа брачна нощ“. Невероятно!

Изборът на вносителите да ограничат частната собственост, вместо да намерят начин страната да стане добро място за развиване на земеделие, показва погрешен подход в мисленето. Част от този подход е и да не се знае какви точно ще са ефектите от предложението. В интервю за „24 часа“ г-жа Десислава Танева (вносител на предложението) на въпрос знае ли какви са очакваните ефекти от него, отговори така: „Нека първо приемем промяната, защото не знаем в какъв окончателен вид ще бъдат одобрени текстовете.“ Да предлагаш нарушаване на частната собственост и дори да не си направил анализ на ефектите, е най-малкото безотговорно.

А ефектите са значителни и то само отрицателни.

Ето най-лошия сценарий

Някои собственици, които нямат ясни планове за бъдещето, просто няма да дават земята си под наем, защото не искат да разчитат на съгласието на потенциалния арендатор. Губещи са:

– собствениците на земи (пропуснат доход от аренда),

– потенциалните арендатори (не получават желаната земя),

– бюджетът (пропуснати данъци),

– хората в региона (не се създават работни места),

– свързаните бизнеси (преработватели, търговци и т.н.).

Други собственици, които имат значителни масиви земя, ще се разпореждат все по-трудно със собствеността. Това ще ограничи дейността им и ще отблъсне потенциални инвеститори. Всичко това освен за собствениците е изключително неблагоприятно и за арендаторите.

Едно трябва да е ясно – правото на собственост и разпореждане със земята е свещено! Ако някой в тази страна иска да помогне на арендаторите, то е най-добре да ги остави на мира и да не им пречи – добри условия за бизнес и намаляване на бюрокрацията.

* Статията е публикувана за първи път във в-к „24 часа” на 8 юли 2010 година.