Датското чудо на ипотечните кредити

Автор на текста е Никол Вълканова, стажант в ИПИ

Повишаването на лихвените проценти от страна на Федералния резерв и Европейската централна банка несъмнено влияе на европейската икономика, включително и на пазара за недвижими имоти. Както по-рано коментирахме, банките в еврозоната затягат кредитните си стандарти и търсенето на кредити от страна на потребителите спада. От друга страна обаче в България кредитирането продължава да расте с пълна сила – през месец юли 2023 г. отпуснатите ипотечни кредити възлизат на 578 млн. лв., като за периода януари-май 2023 г. средномесечно те възлизат на 392 млн. лв.^[1] България се слави като една от държавите с най-нисък лихвен процент по ипотечни кредити в Европа, но предвид възможното увеличение на лихвите отново през септември, не е изключено множество домакинства да изпитат затруднения при изплащането на кредитите.

Във връзка с този потенциален проблем е полезно да разгледаме една система, която се е утвърдила във времето като една от най-добрите в света по отношение на ипотечното кредитиране. Датският модел е успял да устои на най-тежката финансова криза на нашия век, а неговите институции за ипотечно кредитиране отбелязват комбиниран коефициент на загуби[2] не повече от 1%. Този модел е оценяван високо и е възприет като изключително стабилен.

Как работи датският модел за ипотечно кредитиране?

Главната характеристика на датския модел е, че той оперира на принципа match funding (съответстващо финансиране) и потребителите му се възползват от движението на цените на пазара. В повечето държави ипотечните кредити се изпълняват от търговски банки, но в Дания не е така – установени са специализирани  институции, ипотечни банки, които само издават облигации, равняващи се на сумата, която един заемател желае да получи, за да финансира покупката на жилище. Например ако потребителят иска ипотечен кредит, който да изплаща в продължение на 30 години при фиксиран лихвен процент 1%, ипотечната банка осигурява този заем, като издава облигация с лихвен процент 1% и матуритет 30 години. Плащанията по главницата и лихвите се предават на банката, която от своя страна начислява и марж, покриващ административни разходи и служещ като буфер срещу потенциални загуби. Банката след това пренасочва плащанията към инвеститора и по този начин тя служи като посредник между него и кредитополучателя, като рискът от волатилност на финансовите пазари е поет изцяло от двете страни, а ипотечната банка носи риска от неплатежоспособността на длъжника. Много важно предимство на този модел е, че при увеличение на лихвените проценти заемополучателят може да изкупи облигацията си, като банката след това ще прехвърли парите на инвеститора. По този начин платецът спестява значителна сума пари, която е можела да отиде за изплащане на по-високи лихви, както би се случило при заем от търговска банка, а кредиторът получава парите си. Тази система съществува от 18-ти век в Дания, а днес ипотечният ѝ пазар е един от най-големите в Европа със стойност 402 милиарда евро.

Преди няколко месеца Eurofond публикува доклад, който стига до едно основно заключение – голяма част от европейските граждани не могат да покриват жилищните си разходи. В доклада се отбелязва, че домакинствата, които живеят в имот с  ипотека, възлизат на 27% от гражданите на ЕС, разполагащи с жилище, и високите лихви ги затрудняват финансово. Някои държави вече са предприели политики, насочени към облекчаване на домакинствата при изплащането на вноските. Полша например, една от държавите с най-висока цена на ипотечния кредит, стартира схема за подпомагане на заемополучателите миналата година, което от друга страна застрашава финансите на банките там. В допълнение, такъв тип мерки могат да натоварят бюджета на една страна.

Датският модел е единствен по рода си в ЕС и служи за пример на другите държави-членки. Опцията за лесно рефинансиране облекчава много домакинствата и моделът е устоял на най-тежките кризи досега. Разбира се, имплементирането на този модел изцяло не е лесно поради различия в икономиките на отделните държави, но той би послужил като образец при евентуално преструктуриране на ипотечното кредитиране.

^[1] https://www.capital.bg/biznes/finansi/2023/07/27/4511883_lihvite_plavno_rastat_prez_juni_a_kreditiraneto_se/

[2] Коефициентът на загуба на кредит измерва съотношението на загубите, свързани с кредита, към номиналната стойност на обезпечена с ипотека ценна книга (MBS)