Инвестициите в недвижимите имоти в България – колко са и от къде идват?

Автор: Светла Костадинова / 16.12.2006
0 гласа, средно: 0.0 от 5
Чужди инвестиции в имотиСпоред статистика на БНБ за чуждестранните потоци, инвестирани в недвижими имоти в България този поток е огромен и ръстът му през 2005 година е значителен.

Източник: Собствени изчисления по данни на БНБ и УниКредит Груп

Анализирайки данните, трябва да имаме предвид следните предположения:

1.Местни инвестиции в имоти

Разбира се, не трябва да се забравя, че строителството на имоти се финансира и от собствени средства на строителните предприемачи, за което обаче няма данни. Също така, придобиването на имот в страната става освен с банков кредит, но и със собствени спестявания. Ако приемем, че около 40% от сделките през 2005 година се осъществяват чрез банково финансиране, то приблизителният размер на вложените средства в имоти ще бъде с 60% повече от общата сума на жилищните ипотечни кредити.

Според изследвания на ИПИ през 2004 и 2005 година на пазара на недвижими имоти в страната делът на банковите кредити при финансирането на покупки на имоти е както следва:

Местни инвестиции в имоти
 200020012002200320042005
Дял на банковите кредити при покупка на имот2%2%5%10%15%40%
Размер на жилищните ипотечни кредити (млн.лв.)4273781936001 020
Общо средства, вложени в имоти (млн.лв.)2 1003 6501 5601 9304 0002 550
Общо пари, вложени в имоти от банкови кредити и спестявания 2000 – 2005 (млн.лв.)15 790.00Източник: Собствени изчисления на автора на база данни на БНБ, изследване на ИПИ за жилищния кредит(2004) и пазара на недвижими имоти(2005, 2006)

Изводите от горните данни, които можем да направим, са следните:

На първо място, огромни средства се инвестират в недвижими имоти в България като този процес се активизира значително след 2003 година. Затова и пазарът на недвижимости се развива толкова динамично.

На второ място, ако сравним двата потока на финансиране – местния и чуждестранния, ще забележим, че през 2005 година чуждите инвестиции достигат почти 50% от обема на жилищните ипотечни банкови кредити. Доколкото чуждите инвестиции са предимно в новопостроени имоти, то бумът в определени части на страната с преобладаващо ново строителство се дължи в голяма степен на външни капитали.

За да бъде по-пълна оценката ни за размера на инвестираните средства в недвижими имоти, не трябва да забравяме и дружествата със специална инвестиционна цел, които набират финансов ресурс за инвестиции в недвижимости (в закона има и вариант за секюритизиране на вземания, но към момента това е по-скоро изключение).

ДружествоРазмер на капитал
БЕНЧМАРК ФОНД ИМОТИ23 394 706
ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ20 150 000
ПРАЙМ ПРОПЪРТИ БГ15 225 383
АДВАНС ТЕРАФОНД11 050 000
ПАРК5 200 000
АКТИВ ПРОПЪРТИС5 200 000
ИНТЕРКАПИТАЛ ПРОПЪРТИ ДЕВЕЛОПМЪНТ3 250 000
И АР ДЖИ КАПИТАЛ - 13 000 000
ЕЛАНА ФОНД ЗА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ2 496 068
И АР ДЖИ КАПИТАЛ - 22 300 000
КУАНТУМ ДИВЕЛЪПМЪНТС650 000
КАПИТАЛ ДИРЕКТ -1 650 000
КОЛОС - 1603 000
ЦКБ РИЪЛ ИСТЕЙТ ФОНД500 000
ФЕЪР ПЛЕЙ ПРОПЪРТИС500 000
КЕПИТЪЛ МЕНИДЖМЪНТ500 000
БУЛ ЕНД ИНВЕСТМЪНТС500 000
БУЛГЕРИЪН ИНВЕСМЪНТ ГРУП150 000
Общо (лева)95 319 157
Източник: Комисия по финансов надзор

Към момента, според Комисията по финансов надзор има 18 подобни дружества, чийто регистриран капитал е малко повече от 95 млн. лева. Не можем да кажем точно каква част от тези пари е вложена в недвижими имоти, но приемаме, че поне 70% от тях вече са инвестирани в имоти, а другите 30% ще бъдат в следващите 12 месеца. Дори и по-малко от набраните пари на АДСИЦ да са инвестирани към момента, то няма как да оценим средствата, набрани на чуждите борси за инвестиции в недвижими имоти в България, и затова считаме, че това предположение е реалистично по отношение на инвестициите от фондове.

Общо инвестиции в имоти

Както виждаме от обобщените данни по-долу, пазарът на недвижими имоти акумулира огромни средства. В началото на разглеждания период инвестициите в имот имат голяма доходност и са изключително изгодна инвестиция. С течение на времето, поради нарасналото търсене възвръщаемостта намалява, но все още е по-висока от страните в западна Европа и затова интересът към българските имоти е значителен. Очакваме в следващите 2 години да има лека промяна в предпочитаните видове имоти – докато до 2005 година жилищните и ваканционни имоти преобладават, то в бъдеще ще има известно пренасочване към офис сгради, търговски центрове и земя.

Общо инвестиции в недвижими имоти в България според източника
2000 - 2005 
Нетни чуждестранни инвестиции в недвижими имоти (млн. лева)1 073.5
Общо пари, вложени в имоти от банкови кредити и спестявания (млн.лева)15 790.00
Набран капитал на всички АДСИЦ (70% от общия) (млн.лева)66.71
Общо (млн. лева)16 930.02
Общо (млн. евро)8 656.2
Източник: Собствени изчисления на автора на база данни от БНБ, КФН, УниКредит Груп Какво прави държавата?

Държавата оказва влияние върху активността както общо за икономиката, така и върху пазара на имоти. От 2000 година насам имаме развития в две посоки:

1.