Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

Застрояването*

Автор: Красен Станчев / 01.04.2016
Оцени тази статия:

Няколко месеца в пресата и общественото мнение се повтаря клишето за „презастрояване“ на морето и планините на България. Фактите не се уважават, още по-малко се анализират и обясняват.

Ако някой сериозно не иска да има „презастрояване“, нека първо каже що е „пре“-застроено, защо се е случило така, кой го е решил и в каква стопанска среда (доходи, цена на земята и недвижимите имоти, алтернативи на използването им и законова уредба) са били взети с тези решения. След това може да става дума дали трябва да се предприемат някакви действия.

Начин на употреба

Неприятният изглед на „презастроените“ Слънчев бряг или Златни пясъци се използва като политически  аргумент за:

  • „Не на бетона“;
  • Опазване на три плажа за т. нар. „диво къмпингуване“;
  • Забрана на самото това къмпингуване;
  • Разтуряне на концесионния договор за ски-зона Банско;
  • Забрана на строителство на ски съоръжения и там, и другаде.

Усещането за „презастрояване“ е неприятно. Но това каква е нормата (ако изобщо има такава) и какво е над нея – никой не казва.

Общата дължина на Черноморското крайбрежие на България е 354 км. Ако предположим, че са „презастроени“ само двата курорта от времето на комунизма, тяхната дължина по крайбрежието е между 10 и 11 километра (3,1%).

Ако включим и ивицата на всички общини (без урбанизираните Варна и Бургас), и разстоянията между Златни пясъци и Варна, от Нос Емине до Поморие и от Созопол до Каваците, „презастрояването“ е засегнало 65-66 км от крайбрежието, т.е. 18,6%.

Втората оценка е преувеличена. Във всички общини застрояването е решение на техните съвети (като представители на собствениците) и рядко надвишава 35% от землището. Положението е приблизително същото по ривиерите на Франция и Италия – и като дължина, и като дял от територията.

За „бетон“ няма определение.

Ако критерий е „бетонът“, „презастрояването“ е 3%.

„Презастрояването“ по планините трудно подлежи на коментар. В Банско незавършеното строителство е в града. В Пампорово и Боровец също. Никъде не е в защитени територии във „високите планини“, загубите са за сметка на инвеститорите.

Социологическа манипулация

Подвеждането на общественото мнение е проста работа.

Питате респондентите дали предпочитат да са млади, здрави, красиви и богати или по-скоро желаят да са стари, болни, грозни и бедни.

После задавате въпрос дали „правителството трябва“ да прави тъй, че първата група да е по-многобройна. В градирането на отговорите сложете желания подход най-отгоре.

По тази схема Световният фонд за дивата природа (WWF България) провежда изследването на общественото мнение по тема „Екология“ от 2008 г. досега. Допитването (по технически правилни извадки и методика) е аутсорснато на Алфа Рисърч. (Агенцията не се отъждествява с изследването, резултатите не са споменават в публикациите ѝ. Според етоса на бранша, никоя агенция не би отказала такъв договор.)

За периода са направени четири допитвания по един и същи стандартен въпросник.

Резултатите за 2008 и февруари 2016 г. са почти едни и същи.

Отговорите от 2014 г. са сравними с тези от 2016 г., но не са толкова радикални.

През 2011 г. респондентите са угрижени от ефектите на рецесията (увеличение на безработицата, спад на доходите и цените на недвижимите имоти и др. под., за които говорят политиците и пресата), „природата“ не ги безпокои. (Резултатите са публикувани в „Дневник“.)[i]

Публиката е заблудена със следните трикове.

  1. Пита се за петте „най-сериозни проблема пред българската природа и околна среда“ и са предложени 16 отговора. Най-напред са изброени: „изсичането и унищожаването на горите“ (дружествата, управляващи планинските курорти, секат по закон и възстановяват броя на изсечените дървета), „незаконното строителство“, „презастрояването на планините и Черноморието“ (без определение кой и колко „презастроява“), „замърсяването със смет и битови отпадъци“ и „липсата на достатъчно грижи от страна на държавата“ (колко достатъчно е „достатъчно“?).
  2. Разчита се на нормалното възприятие, че „унищожаване“, „незаконно“ и „пре“-застрояване“ са по-неприемливи от „създаване“, „законно“ и „не-до“-застрояване.
  3. След това се пита дали лошото е по-добро от доброто („одобрявате ли развитието на инфраструктура и строеж на нови хотели, писти и спортни съоръжения в защитената природа на високите планини Рила, Пирин, Стара планина, Витоша и Родопите?“. Няма позоваване на незаконно строителство в защитени територии, „нови хотели“ и „инфраструктура“ звучат страшно и голямо.
  4. С въпрос се казва, че защитените територии са „малко“ и се пита за мерки за тяхното опазване, като а)„забрана за ново строителство в тях, включително на туристическа и спортна инфраструктура“, б)„такса за посещение“ и в) „ограничаване на посещенията по подобие на ограниченията за човешко присъствие в защитени паметници на културата“. Аналогията с паметниците е иновативна: хората няма да съобразят, че в тракийските гробници и в Боянската църква трябва да се създаде и поддържа изкуствена среда, и чи дишането на хората в планините не пречи на стенописи и мозайки. По „б“ няма значение, че операторите на хижи и планински курорти събират такси за ползване на услуги.

Така се получава между 65 и 72% неодобрение на „презастрояването“, а 65% поддържат забрана за всякакво строителство.  След това може да обявите, че мнозинството граждани са за това, което искат. Както ми писа един от съставителите на въпросника: „имаме доказателства“.

Икономика на застрояването[ii]

Както по повод младостта и здравето, така и по повод пейзажа на „Червената ривиера“ (така наричаха българското Черноморие преди 1989 г.) консенсусът е почти пълен.

Както и да се чете статистиката, дори Червената ривиера привлича достатъчно посетители, които са готови да плащат услугите ѝ. „Протестът срещу бетона“ би трябвало да унищожи бизнес, който носи доход.

Защо се стигна дотук?

Онова което виждаме днес, се развива през 2002 – 2004 г. В долната таблица наситеният цвят отбелязва значително (при стъпка 10% ръст на година) развитие на инвестициите в недвижимост.

Инвестиции в недвижимост по вид и години

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Апартаменти

=

=↑

↑=

Ваканционни жилища

Няма

Няма

↑=

Търговски имоти (големи обекти)

=

=

Индустриални имоти

=

=

=

=↑

=↑

=↑

Земеделска земя

=

=

= ↑

 

Никакви инвестиции в земеделска земя до 2005 г., бърз ръст на строителството на апартаменти (включително по морето и в планиските курорти), по-нисък, но значителен ръст на инвестициите във ваканционни селища и нулеви до умерени инвестиции в индустриални имоти.

Най-важна е липсата на инвестициите в земя: тъкмо смяната на предназначението за ползване на земеделската земя отваря пространство за строителството на блокове по Червената ривиера и донякъде в планинските курорти.

Основната причина е в трудното превръщане на земеделската земя в капитал (увеличаване на площите, използване на техника, напояване и торове) и нещо, което носи доход. Този доход трябва да е конкурентен на алтернативната употреба на собствеността.

Фактор тук е забраната на продажбата на земеделска земя на чужденци и перспективата тази забрана да се запази до 2014 г., седем години след членството на България в ЕС - конституционното решение, възприето през 2004 г. То обрича българските собственици на по-неизгодно положение в достъпа до външни спестявания в сравнение със собствениците от страните членки от 2004 г. (Между другото, потискането на цените на земята с тези промени в Конституцията бе в интерес онези, които могат да заделят ресурс да я купуват относително евтино, което обяснява ръста на инвестициите в земеделска земя през 2005 г.)

Собствениците на земи по морето не могат да имат дял в предоставянето на част от „морските“ услуги, например в концесионирането на плажовете. Нито колективно – като жители на дадена община, нито индивидуално. Крайбрежната ивица е изключителна държавна собственост и концесионирането ѝ до 2011 г. е в прерогативите на Министерски съвет.

Земеделският кредит е най-скъп, инвестициите - най-рискови. В същото време, по данни на НСИ и БНБ, се случват и някои други събития:

  • През 2001 г. средният лихвен процент на жилищни заеми е 15,7%, през 2005 г. – 6,7%;
  • Ръстът на цените на жилищата за този период е 140%;
  • Средната пазарна цена на жилищата най-ниско качество през 2002 г. е 319 лв. на м2, през 2005 г. - 700,5 лв.;
  • Ипотечните и жилищните кредити в чужбина също поевтиняват значително (поради лихвената политика на централната банка на САЩ, деривативите на ипотечна основа и лихвените проценти на други централни банки);
  • През 2002 г. чуждестранните инвестиции в недвижими имоти са 6,4 млн. евро, през 2004 г. – 52,8 млн. евро, а през 2005 г. – 335,8 млн. евро;[iii]
  • Към това време емигриралите български граждани са се замогнали и увеличават преводите си за роднини и близки; за 2005 и 2006 г. техният принос за пазара на недвижимост в София (за който имам данни) е минимум 10% от закупените наново жилища.

При това морските и планинските области съвсем не са най-активните в строителството, първенството принадлежи на по-бедните области. По ръст на полезната застроена площ за периода между 2001 и 2004 г. първенството се пада на София – област – 144,1%, след туй идват Силистра – 133,3% и Търговище – 102%.

Все пак пазарът на недвижими имоти до 2007 г. е най-ликвиден в София, Варна, Бургас, Стара Загора, цялата черноморска ивица и планинските курорти Банско и Пампорово и, логично, банките предлагат най-облекчени условия по кредитите. Това става до 2006 г. След това по-големите банки, частично поради отчитане на анализи на ИПИ, частично поради собствени оценки, започнаха да свиват своите кредити в тези общини, а БНБ предприе мерки за охлаждане на пазара.[iv]

В тази обстановка всеки разбира, че ако не продаде земята си за урбанистични цели, съседът ще го направи по-скоро, а общините се конкурират в облекчаването на процедурите за смяна на собствеността и поддържат ниски цени на строителните разрешителни (за да отговорят на интересите на населението).

Не трябва да се забравят и макроикономическите обстоятелства.

Хората към 2001 – 2004 г. излизат от дълъг период на потиснато потребление: както и друг път е ставало дума, от 1994 до началото на 1997 г. делът на бедните домакинства е скочил от 9 до 37%. Спестяванията са се изпарили. Собствеността е реституирана на 98% от домакинствата. Пикът на безработицата е в края на 2000 – началото на 2001 г. - 21%, (през 2003 – 2004 г. - 13-14%).

Безработицата към 2007-2008 г. пада до под 6%, икономиката и доходите растат средно с над 5% на година. Перспективите изглеждат добри, но хората искат от по-бърз ръст на доходите. След 15 години на лишения техните желания са: да ремонтират или построят жилище, да осигурят доход за образование на децата или за собствените си старини, или просто да попътуват (визите за ЕС бяха отпаднали още през 1999 г.).

Ако България тогава бе населена от библейски аскети, дори и те не биха издържали на изкушението и биха потърсили начин да превърнат земята си в доход.

Наивно е да се смята, че кметовете на курортните общини през 2001 – 2005 г. биха могли тогава да ограничат тези процеси, например да издават по-малко строителни разрешителни или да вдигнат десетократно цената им в курортните общини. При такъв опит те със сигурност нямаше да бъдат избрани през 2005 г. Тъй като системата зависи от центъра и не всичко е редно, прокурори получават по някой друг хотел или квартирка.

Изводи

Изглежда почти невъзможно повторението на микро или макро-конюнктура, която да доведе до ръст на строителството дори отдалечено подобен на онзи от преди десет години. Банките са по-консервативни. Ръстът на доходите и икономиката е по-скромен. Немалко хора са се опарили от неуспеха. Проблемите на икономиката на местно равнище са други.[v]

Филипиките срещу такъв невероятен сценарий са и самозаблуда, и заблуда на общественото мнение.

Онези, които са се подвели по конюнктурата, не са си направили правилно сметката, вече са платили или ще платят за грешките си.

Ропотът „срещу бетона“ изглежда неинформиран и глупав.

Той е шумен израз на несъгласие с избора на суверенни индивиди по повод използването на онова, което им принадлежи, защото са искали да живеят по-добре. Най-вероятно семействата на повечето роптаещи са имали същото поведение.

Съзнателното подбуждане на респондентите на социологически допитвания към подкрепа на забрани и в крайна сметка към експроприация на права на разпореждане със собствени и/или обществени ресурси е безотговорно и вредно поведение.

 


[i] Виж: "Алфа Рисърч": Българите са против унищожаването на горите и застрояването в планините, на: http://www.dnevnik.bg/zelen/stil_na_jivot/2016/03/28/2731674_alfa_risurch_bulgarite_sa_protiv_unishtojavaneto_na/

[ii] Тук съм използвал данни от ръководени и провеждани от мен изследвания на ИПИ върху условията и потенциала на застрояването в България, както и мои становища по промени в Конституцията и закона за земята.

[iii]Освен международните разлики в лихвените проценти и цените на имотите, към предимствата на България в сравнение със съседните страни следва да се добави и по-добрата институционална структура: защита на собствеността, финансови посредници, данъци, регистри и пр. – виж: ИПИ. Тенденции в ипотечното кредитиране в България, Хърватска и Румъния (институционални аспекти), Преглед на стопанската политика, 16.12.2006, на: http://ime.bg/bg/articles/tendencii-w-ipotechnoto-kreditirane-w-bylgariq-hyrwatska-i-rumyniq-institucionalni-aspekti/#ixzz44YWYRelp

[iv]Виж повече подробности в същия брой на Прегледа на стопанската политика.

[v]Виж подстраницата на ИПИ Регионални профили: http://www.regionalprofiles.bg/bg/categories/economic-development/infrastructure/ 

 

* Статията е публикувана в сп. Мениджър на 31 март 2016 г.