Ръстът на ипотечните кредити и проблемът за тяхното застраховане

Вече 4-5 години сме свидетели на постоянния тренд на нарастване на отпуснатитежилищни кредити в страната. Най-често тези кредити се предоставят срещуипотека на имот. Спецификата на ипотечните кредити, а именно дългия им сроки относително високият процент на собствено участие на кредитополучателяги прави важни за банките и надзора. Затова е полезно да покажем как посвета рискът, съпровождащ този вид кредити, се управлява.

Има много продукти, които подкрепят ипотечното финансиране. Това са застрахованена риска, застраховане на живота (или риска от нетрудоспособност) на кредитополучателя,застраховка срещу земетресение и т.н. Ипотечната застраховка е важно допълнениекъм тези продукти и отдавна играе огромна роля за улесняване на жилищнотофинансиране. Ипотечната застраховка е кредитна гаранция за ипотечните кредитори,която има различни предимства: прави ипотечния кредит по-достъпен за кредитополучателите,разпределя риска между кредиторите, подобрява стандартизацията на продуктаи управлението на риска, както и предоставя различни предимства за надзорнитеоргани в страната, особено в светлината на Базел II.

Предпоставки за ипотечното застраховане:

– Потенциал за развитие на пазара на недвижими имоти
– Гарантирани права на собственост
– Прозрачност на цените
– Ясни процедури за оценка на имотите и ефективен инвеститорски контрол
– Наличие на стабилни банкови и застрахователни закони и регулации
– Демонстриране на решителност от страна на държавата за пазарно-ориентираниреформи.

Какво всъщност е ипотечното застраховане
Застраховането на ипотеки е кредитна гаранция, предоставена на финансоваинституция, която отпуска ипотечни заеми. Тази гаранция е платима при условие,че определен кредит се превърне в просрочен и кредиторът не успее да съберенеизплатената част от кредита и други плащания по него[1] . Гаранцията е платима до сумата на “покритие”,определена в договора за застраховка между финансовата институция – кредитори застрахователната компания.

Положителни ефекти от ипотечното застраховане

Намаляване на риска за кредиторите
Банките са изправени пред рискове от различно естество при ипотечното кредитиранеи кредитният риск е един от тях. Ипотечното застраховане намалява значителнориска за банките при неплатежоспособност на кредитополучателя като в определенислучаи дори напълно елиминира тази риск.

Улесняване на достъпа до кредит за кредитополучателите
Ипотечното застраховане дава възможност за увеличаване на размера на кредита,който се отпуска. Също така, на кредитополучателите се предлага по-малъкпроцент собствено участие и така повече домакинства могат да кандидатстватза такова финансиране. Чрез споделяне на риска банките стават по-конкурентноспособничрез по-ниски лихвени проценти, увеличаване на срока на кредита и разширяванена кръга от евентуални клиенти с по-скромни доходи (или хора от скритатаикономика).

Вид кредитополучатели, които печелят от ипотечното застраховане
Важно е да се разбере, че ипотечното застраховане не е субсидираща програма,тъй като не цели осигуряване на достъп до финансиране на бедните в страната.То също така не е адресирано и към богатите хора, които могат да си позволятипотечен кредит и при настоящите условия. Този вид застраховане е насоченкъм преобладаващата част от домакинствата със среден доход, които до моментане са имали възможността да съберат достатъчно средства за собствено участиеи към тези, които искат да използват настоящото си жилище за финансиранетона различни проекти.

Ефективност на ипотечния пазар
Ипотечното застраховане служи като катализатор за развитието на ипотечнияпазар. Въвеждането на нови методики за оценка на риска като резултат отприлагането на ипотечното застраховане е предпоставка за експанзия на ипотечнияпазар. Сътрудничеството между едно кредитно бюро (първото частно кредитнобюро в България е в процес на стартиране) и ипотечен застраховател могатда създадат условия за развитие на ипотечния и жилищен пазар.

Положителни ефекти за икономиката
Улесняването на достъпа на повече хора до ипотечни кредити неминуемо сеотразява както на самите кредитополучатели, така и на жилищните предприемачи,строителни фирми, брокерски къщи и агенции за недвижими имоти, оценителии инвеститорски контрол, търговци и производители на строителни материали,спедиторските компании и ред други субекти в икономиката. Като цяло, освенбанките и техните клиенти, позитивните ефекти за икономиката са много ие трудно да бъдат изброени. Ако едновременно с това се улесни мобилносттана работната сила, ефектът от нарасналото търсене на жилища ще рефлектирав повишена икономическа активност като цяло за икономиката.

Банков надзор
По принцип с увеличение на размера на ипотечния кредит расте и рискът отнепогасяване. Ипотечното застраховане е партньор в процеса на наблюдениена риска по времето на кредита. При въвеждането на ипотечното застрахованее препоръчително, а в някои случаи и задължително, всички кредити с размернад определено ниво задължително да бъде застраховани. Този вид регулативнасреда не само че подпомага контрола над риска, но и гарантира, че ипотечнотофинансиране ще придобие достатъчен размер, който ще диференцира риска. Нена последно място, ипотечното застраховане прехвърля част от кредитния рискизвън банковата система.

––––––––––––––––

[1]Това може да са начислената лихва за забава,разходите за събиране на неизплатената част от кредита, др.