Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

По-различен поглед към жилищните имоти

15.12.2006
Оцени тази статия:

Търсенето на жилища зависи от много фактори. Основните са икономическии демографски. Сред икономическите най-важните са нивото на работните заплати,цените на жилищата, безработицата, нивата на лихвените проценти, прогнозитеза развитието на икономиката и др. От демографските влияние оказват миграциятана населението (вътрешна и външна), структурата на домакинствата и променящатасе възраства структура.

Емиграция
Емиграцията на населението за малка страна като България оказва негативновлияние върху демографската и структура. Въпреки, че точни данни за размерана емиграцията няма, ако вземем данните за населението през годините севижда, че намаляването броя на българите оказва влияние върху броя на нововъведенитежилища в страната. Това е в сила до 1998 г. след което виждаме отклонениена правилото. Причините са придобиването на второ жилище, повишения интересна чужденци към български имоти и технологичното време, необходимо за въвежданев експлоатация.

Забелязваме също, че през последните 2 - 3 години има трайна тенденциякъм нарастване броя на нововъведените жилища, което се обяснява основносъс спекулативното повишаване на цените на недвижимите имоти с оглед присъединяванена България в НАТО и ЕС. Жилището вече се разглежда и като инвестиция, ане само като място за живеене.

Навлизането на много чуждестранни компании увеличи търсенето и провокирастроежа на нови и модерни офис сгради, много от които обаче все още не сенамерили своите наематели.

Източник: НСИ

Структура на домакинствата
По принцип, влиянието на структурата на домакинствата[1] върху цените на жилищните имоти е по-косвено исе изисква време за да се прояви. Пример за такова влияние е нарастванена цените на имотите при увеличение на разводите и семейните раздели, нотова е видно на развити пазари, където ипотечното финансиране за закупуванена имот е лесно, сравнително евтино (измерено чрез доходите) и честа практика.В България все още изискването за семейни доходи е основно при оценка накредитоискателя и затова този фактор почти не оказва влияние. Трябва зав бъдеще обаче да се взема в предвид особено от строителните предприемачии инвеститори.

Броят на членовете в едно домакинство е демографски фактор, който по-прякооказва влияние върху вида и цената на жилищните имоти.

 

Източник: Годините на преброявания, НСИ

С годините се наблюдава стабилно намаляване на броя членове на едно домакинство,което е резултат както от емиграцията през последното десетилетие, такаи от намалената раждаемост в страната. Най-голяма промяна има в броя наедночленните домакинства (12,3% ръст) и двучленните домакинства (14,8% ръст).Последиците от това развитие са разнопосочни. От една страна, едночленнотодомакинство може де се състои от възрастен, който е останал сам, което даводи до търсене на малки апартаменти, които имат малки разходи по поддръжка.

От друга страна все повече едночленни домакинства се състоят от млади хора,които живеят сами. Тъй като жилище се закупува по принцип в годините между35 и 50, когато доходите го позволяват и се планира живота занапред, тезихора са основните купувачи на жилищни имоти и затова цените на луксознималки апартаменти (до 2 стаи) са относително високи (особено в престижнитерайони).

Постигането на повече гъвкавост във жилищното финансиране придобива всеповече значимост поради променящата се структура на домакинствата. Финансиранетое предназначено в момента основно за семейства на средна възраст, коитопридобиват дом, в който най-вероятно ще прекарат трудовия си живот (предположениетона банките кредитори е за увеличение на доходите на тези кредитополучателипо време на ипотеката). Но увеличаващата се продължителност на живота иниската раждаемост създават нова група от хора, както и ново домакинство,което трябва да се вземе в предвид. Един от начините за обхващане на тозисегмент е улесняване на изискванията за несемейни двойки да придобият домчрез жилищен заем.

Възраст на населението
По данни на статистиката, продължителността на живота постоянно расте (макари с ниски темпове), което оказва влияние косвено върху решенията на хоратапо отношение на собствено жилище. В развитите страни, хората в напредналавъзраст са по-платежоспособни поради натрупани спестявания и са сред основнитекупувачи на недвижими имоти, което ги прави важна група за брокерите нанедвижими имоти. В България можем да твърдим, че е точно обратното. Повечетовъзрастни хора получават ниски доходи, нямат големи спестявания и ако жилищниятим въпрос не е решен по време на активната им възраст, те най-често живеятпри децата си. Така, най-активната група на пазара на жилищни имоти са хоратамежду 35 и 55 години, и най-вече тези, които развиват собствен бизнес имогат да генерират относително високи месечни доходи (включително хората,занимаващи се с нерегламентиран бизнес и такива, завръщащи се от чужбинасъс спестявания). Работещите в държавната администрация и селското стопанствоимат малък дял в тази група, поради по-ниските си редовни доходи. Другапричина тази група да бъде най-интересната за брокерите и строителите саизискванията на банките за оставащи години до пенсиониране при отпусканетона жилищен кредит.

Всичко казано по-горе се взима предвид при по-дългосрочен анализ на пазараи не може да се приложи за прогнозиране на краткосрочни развития в малкастрана като България. Също така, много по-голямо значение за цената на недвижимитеимоти има не толкова демографската характеристика на домакинствата, колкотозаетостта на членовете им, доходите, нивото на спестяване и др. Въпрекитова тези развития са интересни и би трябвало да са в кръга на наблюдениена сериозните играчи на пазара.

 

 

--------------------------------------------

[1]Дефиницията на НСИ за обикновено домакинство е еднолице или няколко, които живеят в едно жилище или в част от жилище, хранятсе заедно и имат общ бюджет, независимо от това дали имат роднински връзкипомежду си. За членове на домакинството се смятат и лицата, които временноотсъстват - деца, учащи, младежи, отбиващи военната си служба, на лечениев болници, санаториуми и други здравни заведения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

© Коментарните материали от Прегледана стопанската политика са обект на авторско право. При използванетоим е задължително позоваване. Абонаментна такса дава право да се препечатватматериали от бюлетина (за абонамент: svetlak@ime.bg).