Плоският данък и ефектът му върху недвижимите имоти

Предложението за въвеждане на плосък данък досега разглеждаше предимно ефектите върху доходите на хората и ефектите върху икономиката като цяло. Интересно е да се проследи какъв ще е ефектът върху недвижимите имоти поради динамичното развитие на този пазар в страната през последните три години.Какво става при плосък данък (10% данък върху доходите, данък върху печалбата и осигурителни вноски)?Нарастване на доходите. Прогнозите на ИПИ показват, че доходите на данъкоплатците ще нараснат значително – едно средно семейство ще увеличи разполагаемия си доход с около 1 700 лева годишно. При нарастване на личните доходи потребителите харчат повече за почти всички стоки и услуги, включително и за недвижими имоти. Това от своя страна ще доведе до повишено търсене на недвижими имоти и съответно покачване на тяхната цена. Нарастване на спестяванията. Според изчисленията на ИПИ, облагането на доходите на гражданите и на печалбите на фирмите ще намалее повече от два пъти. Това означава, че домакинствата ще имат повече финансови възможности за спестяване и оттам за получаване на жилищни кредити. При бурното развитие на кредитирането в България и запазване на същия или дори по-малък темп на нарастване на жилищния кредит (отчитайки мерките, наложени от БНБ на банките), все по-голямо значение ще има възможността на кредитополучателя да събере т.н. собствено участие (в момента то е около 20-30% от пазарната цена на имота). При стабилни доходи на гражданите и възможност за редовно плащане на вноските това ще е достатъчно за отпускането на кредит за придобиване на жилище.

 

Нарастване на богатството. Цената на всички активи, които „произвеждат" доход (в това число и недвижимите имоти) естествено ще се повиши, тъй като тя се влияе в голяма степен от пазарните очаквания за бъдещ доход, коригиран с нивото на инфлацията, риска и данъците. След като данъчните ставки бъдат намалени до 10%, недвижимите имоти ще имат по-голяма ценност защото ще се повиши сегашната стойност на бъдещите доходи от тях след данъчно облагане. Намаляване на лихвените проценти. Различни изследвания [1] за ефектите от въвеждането на плосък данък върху лихвените проценти сочат, че те ще намалеят с поне 2%. Това има два ефекта:- при по-ниските лихвени проценти по кредитите, повече потребители ще могат да закупят жилище чрез кредит от банка. Така търсенето на имоти ще нарасне и съответно и тяхната цена. – по-ниските лихвени проценти по депозитите стимулират харченето от потребителите и интереса към недвижимите имоти вероятно ще се повиши. Краткосрочно нарастване на цените на новопостроените жилища. За да оценим ефекта върху недвижимите имоти от въвеждането на плосък данък трябва да имаме предвид, че той ще се прилага върху дейността на строителните фирми, т.е. ще окаже влияние върху новостроящите се жилища и не върху вече построените имоти. В този случай, цените на новите жилища за определен период неминуемо ще се повишат в сравнение със старото строителство (имайки предвид, че процентът на собственост в страната надвишава 90%, то е нормално предложението за плосък данък да бъде изгодно от гледна точка на настоящите собственици). Това от своя страна ще насочи търсенето към старо строителство и цените им ще започнат да растат до момента, в който се изравнят с тези на новото строителство. Така пазарът ще постигне ново равновесие, но на малко по-високи цени. Тук изниква въпроса това няма ли да доведе до намаляване на търсенето на нови жилища. За целта е важно да се знае какви са в момента купувачите на такива жилища – това са предимно хора с високи доходи, които могат да заплатят по-висока цена, отговаряща на виското качество на новото строителство. При плосък данък тези хора ще имат още по-голям разполагаем доход и съответно едва ли ще пренасочат вниманието си към старо строителство въпреки по-ниската цена (но и по-ниско качество от гледна точка на изолация, инфраструктура, охрана, предлагането на комплексни услуги по управление на собствеността).

 

От всичко казано по-горе считаме, че кратокосрочното пренасочване на интереса към закупуване на вече построени жилища няма да окаже значително влияние върху строителната индустрия. Търсенето на недвижими имоти за стопанска дейност ще нарасне. Намаляването на корпоративния данък естествено ще остави повече средства във фирмите за инвестиции в офиси, складови бази, магазини и др. подобни. Това от своя страна ще стимулира строителната индустрия и всички свързани с нея производства.Възможно е за определен момент може да намали цената на жилищата поради по-ниското търсене. Този ефект обаче най-вероятно ще бъде краткосрочен (ще се наблюдава за периода, следващ въвеждането на плосък данък когато ще има инвестиционен бум в икономиката) и не-толкова забележим в дългосрочен план (основните инвеститори в жилища са предимно физически лица – местни и чужди).От всичко казано до тук се вижда ясна тенденция за покачване на цените на недвижимите имоти при въвеждането на плосък данък (според различни изследвания покачването на цените няма да е повече от 15-25%). Важно е да се отбележи обаче, че това поскъпване няма да бъде от същия характер като това, на което сме свидетели в последните 3 години. Много наблюдатели на пазара предупреждават за нереалистични и спекулативни очаквания, които „надуват балона" в тази индустрия. Това според тях е заради силното изоставане на ръста на доходите и производителността на труда от този на цените на недвижимите имоти, което в един момент ще доведе до криза.Покачването на цените на имотите в резултат от въвеждане на плосък данък обаче ще представлява реално покачване на цената на недвижимите имоти и не може да се разглежда като спекулативнн „балон" защото ниските данъци ще намалят несигурността на инвеститорите и ще повишат следданъчния доход от собственост. Или казано по друг начин – ще бъде причинено от стабилни и положителни икономически развития в страната (спестявания, доходи, инвестиции, лихвени проценти) и от позитивните очаквания и прогнози на субектите за бъдещето.

 

 

 

---