Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

Новата статистиката за строежите - повод за оптимизъм или притеснения?

Автор: Светла Костадинова / 16.12.2006
Оцени тази статия:

Тази седмица излезе статистика за издадените разрешителни за строеж за второто тримесечие на 2005 г. Данните показват, че към днешна дата инвеститорите очакват продължаваща активност на жилищния пазар и тенденция на запазване на търсенето и дори растеж. Това ще рече, че след година и половина има по-голямо от днешното предлагане на новопостроени сгради. Затова анализатори и брокери твърдят, че скоро се очаква пазарът да “даде първите си жертви”, т.е. хората, привлечени от високата възвръщаемост да не успеят да я постигнат.

Тук ще се опитаме да оценим ситуацията. Има ли “балон”; ако “да” – защо се появява?

По въпроса, кога би се спукал този “балон”, е трудно да се разсъждава. Възможни са сравнения с други страни. Обикновено този процес набира скорост повече от 5-6 години.

Опитът на развитите страни (САЩ – след 1992 г., Великобритания – от 1998 г.) сравнително лесно може да се използва за такива сравнения.

Красноречив пример за евентуално най-големия балон на пазар на недвижими имоти днес обаче е Испания. Според “Икономист”, към юли 2005 г. общият ипотечен дълг на испанците е 600 млрд. евро; всяка година се построяват 700 000 нови имоти, от тях 250 000 са закупени от испанци, 100 000 от чуждестранни инвеститори, 50 000 от чужденци, живеещи в Испания и 300 000 се купуват с цел инвестиция. И това се случва в страна с 16,5 млн. домакинства, 22 –24 млн. жилища, надеждна инфраструктура и комуникации и около 3-4 млн. необитаеми имоти.

Кога има балон на пазара на недвижими имоти?

Процесът на създаване на “балон” се характеризира със значително покачване на цените на имотите до момента, в който не достигнат равнища, които не отговарят на нивото на заетост, доходи, икономически растеж на икономиката и приток на инвеститори. Това е причина за понижаване на цените, което пък означава понижаване на стойността на недвижимата собственост (ипотечният дълг на един кредитополучател става по-висок от пазарната оценка на ипотекирания имот). “Балонът” на пазара на недвижими имоти се създава по-бавно и отрицателното му въздействие изчезва в продължение на години след спада на цените. Това е така, тъй като не всички засегнати собственици на имоти имат необходимост или желание да продават (за разлика от инвеститорите, които в повечето случаи са най-засегнати). Подобни развития в САЩ и Япония показват, че поради инфлацията цените на имотите не са паднали в номинално изражение, а по-скоро са останали на едно ниво за период от 3 до 6 години.

Основни показатели, които евентуално могат да се използват за прогнозиране на подобно развитие са:

а) съотношението “цени на имоти / средна годишна работна заплата” - когато този индикатор е по-голям от 3, то се счита, че имотите навлизат в период на силна спекулация;

б) “несъответствие между разходите за наем и разходите по ипотечен кредит” - тук се има предвид намаляване на разходите за наемане на имот – въпреки, че разходите за наем растат, то това става с много по-ниски темпове от нарастване на цените на имотите;

в) висок интерес от страна на спекуланти към пазара – често те привличат интереса обикновените хора, които влагат спестявания и теглят кредит и в случай на крах понасят много тежко намаляването (задържането) на цените на имотите.

Развития на цените на акциите на дружества за инвестиции в недвижими имоти в някои страни през първата половина на 2005 г .

Печалба

%

Загуба

%

Испания

55.7%

Тайланд

- 25.1%

Швеция

44.4%

Тайван

- 17.2%

Германия

26.1%

Китай

- 6.8%

Италия

21.5%

Индонезия

- 4.9%

Финландия

21.1%

Малайзия

- 3.8%

Чили

20.6%

Австралия

- 2.8%

Франция

19.9%

Хонконг

- 2.2%

Полша

14.5%

  

Сингапур

14.1%

  

Турция

13.0%

  

Източник: S&P/Citigroup BMI Property Indices (обхваща 32 страни, тук са представени първите 10 по двата показателя )

Самостоятелно или в комбинация, тези индикатори позволяват да се усеща движението на пазара, ако статистиката относително точно отразява сделките и доходите, ако сивият сегмент в икономиката е незначителен и ако (според общите условия на данъците) сделките се докладват в близък до действителния размер.

Причини за създаване на “балон” на пазара на недвижимости

1) Нарастващо доверие на инвеститори и граждани за бъдещото икономическо развитие – висока заетост и икономическа стабилност и последващо обратно развитие.

В България стабилността е налице и, ако не се случи нещо изключително, не сменя курса и не се правят експерименти, общите изгледи за бъдещото развитие са положителни. Предстоящото членство на страната в ЕС предпазва в голяма степен икономиката и гражданите от грешки на което и да е правителство, стига самото това членство да не се използва като оправдание за експерименти. Единствено политическа нестабилност и голямото разхищение на публични средства под благовидни поводи за безсмислени проекти биха имала негативен ефект. Затова влиянието на този фактор е незначително. Поне засега.

2) Увеличаване на броя на индивидуални купувачи, които по общодостъпна информация и без по-дългосрочен поглед за развитието на пазара и влиянието на по-фундаментални фактори, инвестират собствени спестявания за закупуване на имот с цел отдаване под наем.

Липсата на умения за управляване на собствеността води до проблеми и разминаване с получените в последствие доходи от наем, които не покриват разходите по кредита, финансирал покупката. За съжаление, свидетели сме на все повече сделки от подобен характер и затова тази процес трябва да се наблюдава по-внимателно. Липсата на качествена информация е друг проблем. Няма индекс, който да е подробен, да дава състоянието и условията по сделките и да общодостъпен и актуален.

3) Негативно развитие на някой от фондовите пазари (например срива на пазара на Интернет компаниите в САЩ в края на 90-те), което води до общото недоверие на пазарите на активи.

В България подобно развитие не е имало досега (просто поради липса на такъв активен пазар доскоро). Увеличаването на лихвените проценти и на международните пазари и появата на нови пазари със сравними или по-добри условия също биха имали такова въздействие върху търсенето на недвижими имоти в България.

4) Нарастване на паричното предлагане и ниски лихвени проценти. В сравнение с минали години лихвените проценти по ипотечни кредити в България са намалели значително, но въпреки това все още изостават от европейските и щатски нива. От друга страна, общото парично предлагане в системата на валутен борд (банкноти и монети в обращение и депозитите в банките) зависи от размера на резервите, които банките имат, за да се предпазят от ликвидни затруднения. Това не означава, че предлагането не расте, а само че икономиката е предпазена от висока инфлация. Затова този фактор е с малък ефект за страната.

5) Невъзможност на много купувачи да се приспособят към ниската инфлация (в САЩ за 2004 г. тя е приблизително 2%), което води да разпространение на вярването, че високите цени на имотите могат дълго време да останат такива при ниски лихвени проценти.

В България инфлацията, средно за периода, през последните години е спаднала значително – от 10,32% през 2000 г. до 6% през 2004 г. Въпреки това, тези нива са далеч от американските и еврозоната и затова този фактор не би трябвало да оказва значително влияние.

6) Господство на възгледа, че “тухлата” е разбираема, достъпна и сигурна инвестиция в сравнение с алтернативни средства за инвестиции.

Все още много от индивидуалните инвеститори в България нямат знанията и настройката, че могат да инвестират в нещо различно от имот. Въпреки това, в последните години се наблюдава промяна в средата за инвестиции в страната. Създаването на възможност за съществуване на дружества със специална инвестиционна цел (ДСИЦ) предоставя вариант за малките инвеститори в областта на недвижимите имоти да постигат по-висока доходност при нисък риск. В момента има поне шест подобни дружества, които се радват на засилен интерес. Появата на ДСИЦ за инвестиране в земеделска земя е друго положително развитие. Благоприятна е и току-що създадената законова възможност за появата на взаимни фондове в страната. Очаква се те успешно и много бързо да станат популярни сред широката публика и да предоставят атрактивна алтернатива за спестяване и инвестиране от страна на дребните инвеститори. Като обобщение можем да кажем, че в страна вече съществуват възможности за относително ниско рискови инвестиции, които да конкурират банковите депозити и да “откраднат” част от участниците на пазара на недвижими имоти в обозримо бъдеще.

Причини за притеснения може и да има, но трябва да се вземат предвид следните положителни развития:

- Би могло да се твърди, че има безпрецедентно нарастване на цените на имотите, което може да причини опасни последици за икономиката. Евентуалният спад на цените на имотите би имал много голям негативен ефект върху икономиката, тъй като инвестициите в имот засягат почти всички хора, а не само определен вид инвеститори. Въпреки това, все още повечето от българските граждани, които закупуват имот го правят с цел обитаване – смяна с по-хубав, миграция от един град в друг, създаване на ново домакинство и т.н. С други думи, дори и цените да паднат или се задържат за определено време, тези хора няма да продават панически, което би довело до още по-голям спад на цените, а просто ще ползват имота.

- Растежът на цените в известна степен е породен от фактори като нарастване на доходите. Истина е, че доходите в страната растат. Разбира се темпът на нарастване е далеч от желания, засяга само ограничена част от работещите предимно в частния сектор и не позволява висока степен на спестяване за повечето домакинства. От друга страна, интензивната емиграция в последните години (има индикации за намаляване на темпа от 2003 г. насам и завръщане на част от емигрантите), отрицателният прираст на населението и почти нулевата имиграция на чужденци в страната дават поводи за притеснения. Проучване на ИПИ на официалният и неформален кредит за дейността сред строителните предприемачи в страната сочи че, около 10% от покупките на имоти, и много често на по-луксозни имоти се финансират от пари, изпращани от емигранти.

- Финансовата система не отпуска безконтролно ипотечни кредити и кредитира фирми от строителния и туристически бранш. Ограниченията на БНБ, макар и въведени с друга крайна цел, изглежда вече водят до реални резултати. Банките са все още относително консервативни, въпреки ширещото се мнение, че процесът на кредитиране е улеснен значително. В повечето случаи тук става въпрос за по-добре обучени кредитни инспектори, бързи и по-ефективни оценители, повече яснота и помощ от страна на банката в процеса на одобрение на кредита, улеснения достъп да информация за кредитоискателя от централния кредитен регистър на БНБ и др. подобни. Има определено профилиране на определени банки в отпускането на ипотечни кредити на физически лица. А други специализират във финансирането на строителни предприемачи. И едните, и другите би трябвало да имат нужната експертизата. Негативен ефект обаче има наличието на система за гарантиране на депозитите, която в някаква степен е причина определени финансови институции да рискуват без да плащат по-висока цена за това.

- Прекалено строгото ограничение за инвестиране в недвижими имоти на пенсионни и застрахователни фондове по принцип не е логично в сегашния си размер. Като цяло тези ограничения не са благоприятни от гледна точка на възможността за постигане на по-висока доходност, но ако трябва да оценим евентуалните засегнати лица от крах на цените на имотите, то този тип инвеститори няма да са сред тях. Но много по-неблагоприятно въздействие върху целия пазар биха имали някои обсъждани идеи за публично гарантирани и финансирани инвестиции на пенсионната система, при не-реформиран характер на най-големия й сегмент – разходно покривната схема на НОИ.

- Недвижимите имоти от ваканционен тип обхващат целия пазар на недвижимост и съсредоточат строителната активност предимно в себе си. В България значителна част от новото строителство в последните две години е съсредоточено в строежа на ваканционни имоти, които се разглеждат като вид инвестиция от страна на купувачите. В този смисъл всеки, който е решил да инвестира е логично да е преценил риска от евентуално падане на цените или по-ниска от очакваната възвръщаемост. Както сме писали и преди, от все по-голяма важност за бъдещото развитие на този вид имоти ще е нивото и качеството на изградената инфраструктура и умението и опита на фирмите за управление на собствеността. Именно техният професионализъм все повече ще предопределя избора на новите купувачи на подобни имоти. Развитието на туристическата индустрия също трябва да се взема предвид, доколкото тя следва да осигурява търсене на ваканционните имоти.

- Както споменахме по-горе, пазарът на ценни книжа в страната все още не е сравним с развитите страни, но в последните години се наблюдава постигната добра ликвидност, доходността расте и интересът към него нараства. Това скоро ще измести вниманието на определени инвеститори от недвижимите имоти към ценните книжа.

Не трябва да се забравя, че широко коментираното продължаващо покачване на цените на имотите и интереса към тях се отнася най-вече за имоти, които се закупуват от чужденци и институционални инвеститори. Тоест, от инвеститори, които би трябвало добре да са си направили сметката и да се наясно с риска.

Обобщавайки, бихме могли да кажем, че ако съществува процес на създаване на “балон” на пазара на недвижимости, то той се намира в средна фаза и при продължаващ икономически растеж на икономиката не би трябвало да представлява заплаха за купувачите и инвеститорите.

 


 

 


 


 

 

 

 

 

 

 

 

© Коментарните материали от Прегледана стопанската политика са обект на авторско право. При използванетоим е задължително позоваване. Абонаментна такса дава право да се препечатватматериали от бюлетина (за абонамент: svetlak@ime.bg).