Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

Кога инвестицията в недвижим имот е изгодна

Автор: Светла Костадинова / 10.01.2007
Оцени тази статия:

Своеобразният “хит” от стопанския живот през изминалата седмица е засиленото търсене на недвижими имоти. Въпреки че признаци за оживление на пазара има от месеци насам. Агенциите за недвижими имоти в по-големите градове регистрират засилено търсене и съответно увеличение на цените на имотите от началото на годината. За София това увеличение е 15-20 % за периода януари-юли 2003. Очакванията по повод бъдещото развитие на пазара са за плавно поскъпване на имотите и по-голям обем сделки.

Когато се говори за и се пресмята изгодата от инвестирането в имоти трябва да се има предвид следното:

1/ Подобна инвестиция изглежда относително нискорискова, стойността на спестяванията се запазва и едновременно с това съществува възможност за реализиране на доход (от наем и/или от разлика между продажна и покупна цена на имота).

2/ Вследствие на макроикономическото развитие на страната след въвеждането на валутен борд, характеризиращо се със стабилност и бизнес-оживление, нарастват спестяванията. Това може да послужи като основание за очаквания за по-големия обем на сделките с имоти в бъдеще. Още повече, че алтернативните инвестиционни възможности са ограничени, високо рискови и/или ниско доходни.

3/ Поради засилената конкуренция и поради институционални фактори (например действието на Закона за ипотечните облигации), банките значително увеличиха предлагането на ипотечни кредити за финансиране на покупката на имот. По-лесният достъп до подобно финансиране предполага засилване на търсенето на имоти.

4/ Влизането на България в Европейския съюз също е свързано с очаквания за засилено търсене и повишаване на цените на недвижимите имоти. Подобни очаквания могат да се основават на евентуалната поява на платежоспособни чуждестранни купувачи, повишаване на равнището на доходите и т.н.

5/ Освен изброените в т. 2-4 фактори, отражение върху ликвидността на пазара на недвижими имоти и ценовото равнище ще окаже и появата на дружества със специална инвестиционна цел, които допълнително ще окажат натиск върху търсенето на недвижимости – хотели, земи, бизнес-сгради и др. видове имоти.

6/ Трябва да се има предвид, че регистрирания немалък ръст на цените на имотите в по-големите градове от началото на годината не може да бъде ориентир за очаквания темп на бъдещо нарастване. Първо, реалната пазарна цена, при която имота сменя собственика си обикновено е доста по-различна от цената “продава”, която обикновено се обявява от агенциите за недвижими имоти и от цената, по която сделките се декларират пред нотариусите. Тя обаче е известна само на двете страни по сделката и няма как да бъде регистрирана публично, ако страните не искат това. Така че, когато се говори за поскъпване на имотите, обикновено се има предвид повишаването на цената на предлагане. Второ, в последната година повишаването на цените до голяма степен беше предизвикано от “обирането” на ефектите от поевтиняващия долар. С преминаването на по-голямата част от сделките в евро (каквато е тенденцията) е твърде вероятно задържане на темпа на нарастване.

7/ При дългосрочни инвестиции в недвижимости съществено влияние оказват очакванията за макроикономическото развитие на страната (и съответно риска от сътресения), ликвидността на пазара, и не на последно място ясното дефиниране и възможността за упражняване на правата на собственост. По отношение на очакванията за икономическото развитие, с приближаване на датата за влизане в ЕС могат да се очакват все по-малко сътресения (въпреки че риска не може да се елиминира напълно). По отношение на ликвидността на пазара, тя е значителна главно в сегмента на малките жилищни имоти (едностайни и двустайни) и то в големите градове. Упражняването на правата на собственост създава и вероятно ще продължи да създава проблеми пред инвеститорите в недвижимости.