Каква е цената на недвижимите имоти?

Истерията с цените на недвижимите имоти ни кара да се замислим каква ереалната им цена. Всеки знае, че това е цената на сделката – когато купувачъти продавачът постигнат съгласие и очакват да имат полза от нея. За многохора от професионална гледна точка е важно да разполагат с такава информация.Какви са достъпните публични източници за нея в България в момента?

Индекс REMI – съставя се и се публикува от Национално сдружениеНедвижими имоти – сдружение на агенции за недвижими имоти от цялата страна.Проблемите при този индекс са неговата периодичност (на всеки 3 месеца),прекалена обобщеност (дава съвсем обща представа за цените без спецификацияза местоположение в страната, вид имот и т.н) и доброволност (агенциите,които подават информация са членовете на сдружението и предоставянето наинформация е на доброволни начала). Не е ясно също каква е процедурата запроверка на подадената информация, поради което не е достатъчно гарантиранадостоверността на индекса. Въпреки това, този индекс е добра инициатива,която е сред малкото ориентири в посоката и темпа на развитие на ценитена недвижимите имоти. Но само толкова. Това обаче не е достатъчно за по-задълбоченанализ.

Интернет портали за недвижими имоти – няколко портала за обяви засделки с недвижими имоти се използват като индикатор на цените на недвижимиимоти. Може би в момента това е най-близката до пазарната информация, коятое общодостъпна. Основният проблем е, че това са цени на търсене и предлагане,а не на реално сключвани сделки. Разбира се тази информация се знае единственоот участниците в сделката най-вече заради избягване плащането на данъции такси по сделката.

Национален статистически институт – цените, посочвани от официалнатастатистика са далеч от пазарните и почти не се използват от наблюдателии участниците на пазара. Разликата между официалната статистика и пазарнатае толкова голяма (особено в няколко региона на страната), че единственосе използва за база от която се тръгва при съпоставка.

Агенции за недвижими имоти – те в най-голяма степен разполагат сактуална информация за цените, но това е фирмена тайна и не се предоставяна широката публика. Това е сравнителното предимство на фирмите с многона брой сделки в обстановката на засилена конкуренция. Пример за изчерпателносттана информацията, с която разполагат агенциите е презентациятана Агенция Явлена, представена на икономическия форум през ноемвритози година. За съжаление много рядко такава информация е публично достояние.

Кои са основните ползватели на такава информация?
1. Купувачите/продавачите, които искат да сключат сделка имат най-голямаполза поради значително намаление на възможността от спекулации (в лошиясмисъл на думата). Наличието на достоверна информация би улеснило и ускорилореализирането на сделки.

2. Банките, застрахователните дружества и други институции ползватнепрекъснато подобна информация. За целта те назначават или наемат лицензираниоценители, които да определят реалната пазарна цена на имотите. Често тезиоценители следят офертите, които се публикуват и с времето си съставят базаданни, включваща и информация от реално сключени сделки. Този натрупан масивот информация обаче е ограничен като обхват и се използва единствено отфинансовата институция.

3. Самите лицензирани оценители на недвижими имоти използват различниметоди за да определят пазарната цена на даден имот. Независимо от избранияметод те използват информация и от пазара, която получават от агенции занедвижими имоти, с които са в добри отношения и които им предоставят редовноданни срещу заплащане.

4. Анализатори и журналисти които наблюдават пазара на недвижимиимоти и се опитват да предвидят посоката на развитие разчитат на достовернаи актуална информация.

5. Инвеститорите разчитат на тези данни за да могат да преценятбъдещия ефект от вложенията си. Чуждестранните инвеститори проявяват всепо-голям интерес към този пазар и един от най-лесните начини да бъдат убедение като им се предостави историческа информация за цените на недвижимоститев страната.

Защо тогава няма такъв индекс?
Една от причините, е че участниците на пазара си нямат доверие и считат,че ако споделят информация за целите на изграждане на такъв индекс, то товаще бъде използвано от некоректни, по-малки фирми.

Другата причина е в настоящото състояние на пазара, а именно “диктат” напродавача. Купувачите имат очаквания за постоянно продължаващо повишаванена цените и считат, че каквато и цена да бъде платена сега тя ще бъде по-нискаот бъдещата. В тези условия много от купувачите се склонни да платят поисканатацена без да имат реална база за сравнение. Така основните печеливши от липсатана такъв индекс са посредниците и строителите. Разбира се от това не следва,че те възпрепятстват създаването му, но те са основните доставчици на тезиданни и докато те не постигнат съгласие за условията, при които биха я предоставялитова няма как да се случи. Също така няма сериозни индикации от общността,че въобще иска такъв индекс (подробен и редовен), което спомага за спекулативнияхарактер на пазара в момента. Имайки в предвид, че този пазар въвлича многоикономически субекти и значителни инвестиции и от дълго време се говориза заплаха от “спукване на балона” трябва да се мисли за механизъм, койтода предупреди за наближаващо негативно развитие.

Какво да се прави?
Време е основните участници на пазара на недвижими имоти, които разполагатс информация от първа ръка да се обединят за създаването на индекс на недвижимиимоти. Трябва да се изготви методика, която да гарантира достоверност наподадената информация; да се гарантира, че подателят на информацията щебъде скрит за другите участници в създаването на индекса; издръжката наиндекса може да се осигури, чрез въвеждане на такса за ползване на информацията;трябва да се гарантира и периодичност в предоставянето на информацията;възможно е да се обвърже получаването на данни с тяхното ползване от агенциите;администраторът на индекса може да предоставя редовни анализи, които даса платени; може да се мисли и за различни нива на достъп в зависимост оттърсената информация. Вариантите са много и зависят от положителното отношениеи сътрудничество на всички (или повечето) участници.