Инвестициите в недвижимите имоти в България – колко са и от къде идват?
Чужди инвестиции в имотиСпоред статистика на БНБ за чуждестранните потоци, инвестирани в недвижими имоти в България този поток е огромен и ръстът му през 2005 година е значителен.
Източник: Собствени изчисления по данни на БНБ и УниКредит Груп
Анализирайки данните, трябва да имаме предвид следните предположения:
1.Местни инвестиции в имоти
Разбира се, не трябва да се забравя, че строителството на имоти се финансира и от собствени средства на строителните предприемачи, за което обаче няма данни. Също така, придобиването на имот в страната става освен с банков кредит, но и със собствени спестявания. Ако приемем, че около 40% от сделките през 2005 година се осъществяват чрез банково финансиране, то приблизителният размер на вложените средства в имоти ще бъде с 60% повече от общата сума на жилищните ипотечни кредити.
Според изследвания на ИПИ през 2004 и 2005 година на пазара на недвижими имоти в страната делът на банковите кредити при финансирането на покупки на имоти е както следва:
Местни инвестиции в имоти
| 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Дял на банковите кредити при покупка на имот | 2% | 2% | 5% | 10% | 15% | 40% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Размер на жилищните ипотечни кредити (млн.лв.) | 42 | 73 | 78 | 193 | 600 | 1 020 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Общо средства, вложени в имоти (млн.лв.) | 2 100 | 3 650 | 1 560 | 1 930 | 4 000 | 2 550 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Общо пари, вложени в имоти от банкови кредити и спестявания 2000 – 2005 (млн.лв.) | 15 790.00Източник: Собствени изчисления на автора на база данни на БНБ, изследване на ИПИ за жилищния кредит(2004) и пазара на недвижими имоти(2005, 2006)
Изводите от горните данни, които можем да направим, са следните: На първо място, огромни средства се инвестират в недвижими имоти в България като този процес се активизира значително след 2003 година. Затова и пазарът на недвижимости се развива толкова динамично. На второ място, ако сравним двата потока на финансиране – местния и чуждестранния, ще забележим, че през 2005 година чуждите инвестиции достигат почти 50% от обема на жилищните ипотечни банкови кредити. Доколкото чуждите инвестиции са предимно в новопостроени имоти, то бумът в определени части на страната с преобладаващо ново строителство се дължи в голяма степен на външни капитали. За да бъде по-пълна оценката ни за размера на инвестираните средства в недвижими имоти, не трябва да забравяме и дружествата със специална инвестиционна цел, които набират финансов ресурс за инвестиции в недвижимости (в закона има и вариант за секюритизиране на вземания, но към момента това е по-скоро изключение).
Източник: Комисия по финансов надзор Към момента, според Комисията по финансов надзор има 18 подобни дружества, чийто регистриран капитал е малко повече от 95 млн. лева. Не можем да кажем точно каква част от тези пари е вложена в недвижими имоти, но приемаме, че поне 70% от тях вече са инвестирани в имоти, а другите 30% ще бъдат в следващите 12 месеца. Дори и по-малко от набраните пари на АДСИЦ да са инвестирани към момента, то няма как да оценим средствата, набрани на чуждите борси за инвестиции в недвижими имоти в България, и затова считаме, че това предположение е реалистично по отношение на инвестициите от фондове. Общо инвестиции в имоти Както виждаме от обобщените данни по-долу, пазарът на недвижими имоти акумулира огромни средства. В началото на разглеждания период инвестициите в имот имат голяма доходност и са изключително изгодна инвестиция. С течение на времето, поради нарасналото търсене възвръщаемостта намалява, но все още е по-висока от страните в западна Европа и затова интересът към българските имоти е значителен. Очакваме в следващите 2 години да има лека промяна в предпочитаните видове имоти – докато до 2005 година жилищните и ваканционни имоти преобладават, то в бъдеще ще има известно пренасочване към офис сгради, търговски центрове и земя. Общо инвестиции в недвижими имоти в България според източника
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
