Икономически ефекти от наличие на данък при прехвърляне на недвижимите имоти

Високата цена на финансиране на покупката на недвижим имот е причина търсенето на имоти да е чувствително в различна степен от разходите по него – данъчни ставки, ниво на лихвения процент по ипотечните кредити, разходите за поддръжка и др. По отношение на недвижимите имоти в България се прилагат два данъка. Единият е данък недвижими имоти, който се заплаща всяка година от собствениците на имоти. Той е годишен и се изчислява в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването. Размерът му се определя върху данъчната оценка на недвижимия имот в размер 1,5 на хиляда. Тъй като в относителна сума този данък не е значителен (или поне не в сравнение с данък смет), то ние ще разгледаме ефектите от наличието на данък при възмездно придобиване и дарение на имота и по-точно при придобиване на собствеността. В общия случай той е в размер на 2% от цената на имота, но не по-малко от данъчната му оценка. Заплаща се най-често след уговорка от продавача и купувача по равно.

На първо място трябва да отбележим, че ефектът от данъка върху данъкоплатците се „притъпи” в последните години и пазарът на недвижими имоти е „толерантен” спрямо такъв негативен данък защото стойността на имотите рязко нарасна в пъти повече от размера на данъка.

Какви са ефектите?

Укриване на информация и формиране на свръхочаквания, относно цените на имотите

Заради избягване на данъка и обявяването на по-ниската цена, реалната сума по сделката остава тайна за пазара и има възможност за спекулации относно реалните стойности на имотите към определен момент. Пазарът на недвижими имоти по презумпция е спекулативен и очакванията на участниците веднага се калкулират в цената. При наличието и на допълнителни фактори в икономиката това довежда до свръхочаквания, които не винаги отговарят на реалността и има опасност от срив. Тъй като недвижимите имоти са инвестиция с голяма стойност и в много случаи са решаваща покупка за едно домакинство, то ефектът от евентуален крах в цените може да доведе до негативни последици за много хора.

„Несправедливо” облагане

По закон цената на имота за данъчни цели не може да бъде по-малка от данъчната оценка, която рядко се актуализира и затова не се постига на практика основната цел на това облагане от гледна точка на държавата, а именно „справедливо” облагане според реалната стойност на имота. Иначе казано, хората с възможности за закупуване на по-скъпи и луксозни имоти, или просто на имоти, които имат подобрения, характерни за днешния начин на живот, не успяват да бъдат „наказани” от държавата чрез данък, чийто размер е пропорционален на стойността на имота.

Стимулира закупуването на новостроящи се имоти в начална фаза и укриване на истинската цена от страна на строителите (помага за укриване на финансовия резултат, което води до намалени постъпления от данък печалба)

Най-често срещаната практика в момента при новостроящи се жилищни имоти е закупуването на имота още на фаза проект или груб строеж. Има две основни причини за това. На първо място, търсенето е по-голямо от предлагането и купувачите купуват веднага щом намерят, това което търсят. От друга страна, плащането на имотите в начална фаза е на по-ниска цена и предпазва купувачите от повишаване на цената (ако очакванията им са за продължаване на тренда на поскъпване). В същото време данъкът в този случай е по-малък (изчислен на по-малка основа) и това допълнително стимулира купувачите.

Разходите по събирането на този данък не оправдават получените приходи.

За съжаление няма официална подробна информация, но е ясно, че тези разходи са високи в сравнение със събраните приходи и заради това са неефективни. Така ефективната ставка се различава от номиналната.

Данъкът е приход за общинските бюджети. За последните 5 години приходите от събирането на всички имуществени данъци са както следва:

Източник: Министерство на финансите

От данните се вижда, че постъпленията от имуществените данъци не са постоянни, т.е. общините не винаги могат да правят точни разчети за сумите, които ще постъпят от данък при прехвърляне на недвижим имот, а оттам и не може да се планират по-дългосрочни проекти, които да се финансират с тях.

Наскоро имаше публично обсъждане на внесения от ПГ на Коалиция за България проекто-закон за въвеждане на жилищно-спестовни каси, за финансирането на които е изчислено, че ще са необходими под формата на годишна субсидия от държавата малко повече от 100 млн. лв. Ако тези средства се използват за покриване на дефицита от приходи през първата година от евентуално премахване на данъка, то фактически няма да има голяма промяна във финансите на общините.

Наличието на данък при възмездното закупуване на имоти възпира закупуването на определен ценови клас имоти

Все повече хора закупуват имот със заемни средства и това не е признак за наличие на значителни финансови възможности и спестявания, а по-скоро на редовни доходи. Разходите по жилищните кредити са от важно значение при оценката на способността на хората да закупят имот. В момента поради наложените мерки от БНБ на търговските банки, банките оценяват имотите на стойност много близка до пазарната или дори по – висока, за да могат да отпуснат реално необходимата за закупуване на имота сума. Това означава увеличени разходи за данък, които се плащат най-често от купувача в цял размер (той е причината да се обяви реалната цена на имота). Разходите по кредита (такси за разглеждане на искането за кредит, обработка на документите, оценка на имота, такса за управление и т.н.) могат да оскъпят финансирането на покупка на имот чрез заемни средства прекалено много. В ценовия клас имоти от 20 000 – 30 000 евро тези разходи са значителни и в определни случаи са дори по-големи от размера на данъка върху недвижими имоти. Най-засегнати са имотите с най-ниски цени, които се закупуват от хората с по-ниски доходи и тези, които купуват имот за първи път.

Сгрешена логика на облагането на собственост, а не на реализираните доходи от нея

Обяснението, че този данък цели да ограничи спекулата с имоти, както и да обложи хората с високи доходи е несъстоятелно. Не винаги притежанието и придобиването на собственост е признак за богатство или разточителство. Имотите могат да се използват по много начини като средство за доходи, например отдаване под наем. В този случай се реализира някакъв доход, който вече има смисъл да се облага.

Дискриминация относно други активи (алтернативи за инвестиции)

Облагане на трансфера на имоти поставя в неравноправно положение този актив спрямо други като акции, облигации и др. подобни. При закупуването на акции на публични дружества например, единствено при получаване на дивидент се заплаща данък от физическите лица.

Всички тези ефекти от наличието на данък при придобиване на имот поставят въпроса дали не е необходимо да се преразгледа съществуването на подобен данък.