Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

Грешни изводи за имотите

Автор: Светла Костадинова / 16.12.2006
Оцени тази статия:

Тази седмица на семинар, организиран от Агенцията по кадастър, се появи интересна информация по повод недвижимите имоти в България. Става въпрос за социологическо проучване, според което „едва 10-12 % от българите имат втори недвижим имот”. Пак според същото изследване „нараства имотната поляризация в обществото в обществото...от една страна се изграждат затворени елитни квартали, където официалните институции не могат да проникнат и упражняват контрол, а от друга страна съществуват ромски гета, където също се обособяват затворени общества, отделени от влиянието на държавата.” Друг интересен извод е, че нарастването на броя на хората, нямащи недвижима собственост крие големи рискове за съществуването на държавата.

Тези абсурдни изводи не може да останат без коментар от наша страна. Затова ще направим следните кратки бележки.

Втори имот в България

Покупката на втори имот навсякъде по света се счита за признак на благосъстояние. Тази покупка като цяло има две посоки. От една страна, хората купуват ваканционен имот на място, което се различава по различни характеристики от мястото, където живеят постоянно. Това означава, че тези купувачи могат да си позволят да поддържат още един имот и дори могат да си осигурят прилична доходност при добро управление на имота през времето, за което не го ползват. Сред икономическите причини за повишаване на интереса към този тип имоти са нарастване на доходите, ниски лихвени проценти по кредитите, ниво на спестяванията, цени на недвижимите имоти, както и по-индиректни фактори като демографско развитие и структура на домакинствата, кредитна активност в страната и др.

Другият тип купувачи на ваканционни имоти са тези, които ги разглеждат като чиста инвестиция. Тези инвеститори имат няколко стратегии: опитват се да диверсифицират инвестиционния си портфейл; очакват да спечелят от разлика в цената на придобиване и последваща продажба; или очакват постоянен доход от наем.

Независимо за кой тип купувачи става въпрос, делът на хората, притежаващи втори имот не може да бъде обезпокояващ за социолози или управляващи, а единствено за самите инвеститори. Този показател по никакъв начин не може да бъде индикатор за изоставане или провал на пазара.

Имотна „поляризация” или естествено преструктуриране

България е сред страните в Европа с най-голям процент на собственост в Европа. С други думи, у нас все още притежанието и придобиването на собственост в преобладаващите случаи не е признак за богатство или разточителство. Затова изобщо не можем да говорим за поляризация по отношение на имотите. Във всяка нормална страна има хора, които имат по няколко имота, а около 30-40 % от живущите в Европа въобще не притежават имот и живеят под наем. И това не се разглежда като заплаха за държавата. В момента много възрастни хора пропускат да имат спокойни старини като продадат имота си и живеят под наем, защото такава е психологията на хората.

Забраната за закупуване на земя от чужденци е истинската причина за неравностойното положение на собствениците на недвижимост. Значителна част от земеделската земя все още е собственост на хора с ниски доходи. Забраната е сред причините да няма реален пазар и желаещите да продават пропускат да получат доход от евентуална продажба на по-високи цени.

Елитни квартали

Възникването на затворени квартали е естествен процес. Това важи с пълна сила за страна като България, където до преди 10 години всички живеехме в едно гето. От една страна вече има хора, които могат да си позволят луксозно жилище, искат спокойствие и сигурност, искат и могат да платят за изграждане и поддържане на инфраструктура. Не можем да си представим какво би правила държавата там. Именно провала на държавата по отношение на обществения ред е основната причина за възникване на подобни квартали.

По отношение на ромските гета можем да кажем, че докато държавата толерира по различни причини съществуването на огромни групи от хора, живеещи от социални помощи, без образование, без да плащат сметките си, ще има такива гета. Правителствената политика на наливане на пари и отказ за решаване на проблема не дава резултати. Определени малцинства са свикнали да живеят по този начин и могат да оцелеят единствено ако са събрани на едно място – разпръснати из редовите граждани ще трябва да плащат сметките си, да спазват обществения ред, да пазят чисто, да плащат данъци.

Мястото на държавата

Има много примери, в които държавата, в опита си да защити или насърчи развитието на пазара на недвижимости в България, прави точно обратното. Повечето са негативните, а именно неформалното запазване на забраната за закупуване на земя от чужди граждани, непростимото забавяне на изграждане на кадастъра и имотния регистър, отживялото ограничение за максимален срок на договор за наем от 10 години, безумната идея за създаване на държавна компания за изкупуване на земеделска земя, нелогичното и антипазарно регулиране на строителните фирми, проектантите, архитекти, нотариуси, неработещият закон за устройството на територията, безсмисленият проект за черноморското крайбрежие и жилищно-спестовните каси и много други.

Основната роля на държавата е да гарантира спокойствието и сигурността на личния живот и собственост на гражданите. Когато това не се случва, те намират начин да ограничат негативните последици от липсата на ред и правила. Значителните разходи, които много от държавните регулации налагат на бизнеса и хората, са причина да ги избягваме и заобикаляме, когато можем.

Предложения за реформи

Има много ефективни и лесно осъществими реформи, които ще направят бизнес средата по-благоприятна и гражданите по-богати и доволни. Ето някои от по-важните в сферата на имотите и строителството.

  • Намаляване на данъците и осигуровките;

  • Незабавно о тпадане на преходния период за правото на чужденци да закупуват земя – ще създаде по-активен пазар, може да повиши цените в определени райони, ще създаде доход за много от малките собственици, които нямат намерение и възможност да обработват сами земята;

  • Либерализиране на пазара на земя;

  • Незабавно завършване на кадастъра и имотния регистър; безплатен достъп в Интернет;

  • Премахване на всички регулации на професиите, свързани със строителния бизнес и засилване на т.н. продуктова отговорност в тези отрасли и изобщо;

  • Публичност, пълнота и достъпност на регистрите на недвижимата собственост;

  • Предоставяне на пълни правомощия на общините по отношение на определяне на местната данъчна политика (например премахване на данък сгради или данъка върху прехвърляне на недвижима собственост, както и променяне на логиката на такса смет, за да се привлекат инвеститори в определено населено място);

  • Улесняване на процеса на узаконяване на изградена от инвеститори инфраструктура;

  • Смяна на логиката на планиране на устройството на територията;

  • Премахване на ограничението за максимален срок на наем от 10 г. в закона за задълженията и договорите;

  • Продажба на всички частни държавни имоти.