Етажни мисли

От няколко години се обсъжда идеята за приемане на закон за етажната собственост, който ще „подпомогне подобряването и управлението на етажната собственост в страната”. Тази седмица беше предоставен поредният вариант на проекта за публично обсъждане.

Единственото положително нещо в него е, че още в началото на документа се казва, че с цел управление на общите части „може” да се създават Сдружения на собствениците. За съжаление всички останали реквизити на проекта са пример за намеса на държавата и то по преобладаващо непрофесионален начин.

Какво е сгрешено

1) Създава се юридическо лице с нестопанска цел, което „ поддържа жилищната сграда в добро състояние, в съответствие с изискванията за опазване здравето и живота на хората и на тяхното имущество, пожарната безопасност и опазването на околната среда”. Тук държавата предполага, че дори собствениците в една сграда да осъзнават необходимостта и имат възможността да извършат всички необходими действия, за да живеят добре заедно, тя трябва в отделен закон да регламентира начина и формата на тези общи действия. От тук следват разходи по запознаване с тази разпоредба (ако се приеме), разходи на време и средства за регистрация като юридическо лице, време за вписване в специален регистър и в бъдеще ограничаване на дейността на тези юридически лица, защото в проекта е записано, че Сдружението на собствениците осъществява дейност, предвидена в този закон. Едва ли авторите на проекта могат да обхванат всички дейности, които могат да се извършват от подобно сдружение.

2) Самата идея за създаването на юридическо лице най-вероятно възниква поради невъзможността за въвличане на всички собственици в една сграда в поддръжката и ремонта. Това най-често не е поради нежелание (макар да има и такива случаи), а защото хората нямат средствата за това. Създаването на Сдружение по никакъв начин няма да направи по-лесно плащането на тези разходи. С други думи, няма да се намерят пари ако хората едвам свързват двата края, пък било то и чрез създаване на отделно сдружение. В България все още в преобладаващите сгради над 3 етажа живеят хора с различни възможности и доходи и е трудно да се постигне консенсус между тях какво и как да се направи. Едва ли този проект ще успее, докато доходите са ниски.

3) В проекта се посочва, че споразумението за създаване на Сдружение на собствениците трябва да се подпише от всички собственици и да е нотариално заверено. При продажбата на имот в сградата споразумението трябва да се подпише от купувача като част от договора за продажба. Това означава, че при покупка на имот ще има още един критерий за оценка на бъдещите разходи, върху когото не може да се въздейства – каквото е решило Сдружението – това ще бъде. Има вариант, в който новият собственик да счита, че гласуваните разходи са прекалено високи и да размисли или да се опита да намали цената на имота, което затруднява сделката и за двете страни.

4) В предложението за проект се посочва, че той ще се прилага за сгради с над 3 етажа и поне 60% жилища в тях . Това на практика представлява „преференциално” отношение към жилищните сгради и изместване от института „етажна собственост” като такъв. Няма логика по принцип да се изключват и блокове, по-голямата част от които се използват за офис. За тях теоретически също може да възникне проблеми по поддръжката и ремонта на общите части, но законодателят предполага, че фирмите ще имат интерес и средства да го правят. Като цяло този критерий със сигурност ще доведе до трудности и прецеденти в прилагането му.

5) Предвижда се задължително създаване на Фонд „Резервен” чрез месечни вноски. Създателите на закона предполагат, че тези вноски ще се правят предимно от средствата, получени от отдаването под наем на общите части в сградата. Наивно е обаче да се мисли, че подобно отдаване ще се случи за преобладаващите сгради в страната. Малко са имотите, които са атрактивни за рекламодателите, и ако има такива те са изключително в няколко големи градове. Това означава, че в повечето случаи ще се прилага другият посочен в проекта начин за финансиране на фонд „Резервен”, а именно от собствениците в размер, съответстващ на техния дял в общите части . Тъй като както посочихме фондът е задължителен, това означава, че се налага задължителна такса или данък върху собствениците в една сграда. Колкото и да е малък размерът на тази вноска, нейната задължителност се явява тежест за собствениците, а това не можем да приемем.

6) Предвижда се при неплащане на гласуваните от Сдружението месечни такси и допълнителни вноски те да се събират чрез изпълнителен лист. В момента е в сила Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост , където има разпоредба за глоба при нарушения в размер до 60 лв., но не се спазва. В него съществува и възможност за издаване на изпълнителен лист при неспазване на решенията на Общото събрания на собствениците. Като цяло, проектът в голямата си част припокрива този правилник, който не се спазва и сега.

7) Интересна е разпоредбата, според която в случай на наложително отсъствие от сградата за повече от един месец, обитателите трябва да уведомят писмено за това председателя на Управителния съвет като за времето на тяхното отсъствие те могат да бъдат освободени, с решение на Общото събрание от заплащане на определени разходи. Тук парадоксът е, че до този момент всички собственици се разглеждат като равноправни субекти и единственият признак на тези права и задължения е правото им на собственост. С тази разпоредба се въвежда и критерият дали се ползва собствеността. Като такава, е тажната собственост не е свързана с изискването за постоянно обитаване на обектите в нея. Напротив, тя възниква, когато отделните обекти са собственост на различни лица, независимо от предназначението им за постоянно или временно обитаване. Затова не може да се въвежда критерий за предназначението на отделните обекти при определянето на една сграда като етажна собственост.

8) Едно от сочените от авторите предимствата на този проект е, че в него изрично е записано, че така създаденото Сдружение ще може да кандидатства за финансиране на проекти за повишаване на енергийната ефективност от фонд ,,Енергийна ефективност“. Трябва да отбележим, че и сега съществува възможност подобни сдружения да получават подобно финансиране, но както от Държавната агенция по енергийна ефективност се оплакват, в ъпреки съществуването на Фонда и облекченията, които по закон се полагат на такива сдружения, интересът засега е малък – до момента има сведения само за едно подобно сдружение. Така че това едва ли може да се разглежда като предимство.

И най-накрая, не се споменава в проекта какво става ако юридическото лице въпреки желанието на всичките си членове не успее да покрие задължението си към наетата фирма за управление на общите части или Фонда за енергийна ефективност. От една страна, изхождайки от разпоредбите на проекта, трябва да предполагаме, че общите части в сградата са капиталът на юридическото лице, но те няма физически как да се продадат за да се погасят задълженията. По-логичното обяснение е, че всеки член на Сдружението отговаря със собствеността си за задълженията си и може да се окаже, че трябва да продаде имуществото си, за да ги погаси. Това обаче може да се случи във всеки случай, когато едно физическо или юридическо лице не погаси в срок задълженията си.