Данък сгради – повишаване или подобряване на ефективността

Тази седмица стана ясно, че правителството е поело ангажимент пред МВФ за увеличаване на данъчната оценка на недвижимите имоти. Според съобщения в пресата това увеличение ще достигне 60% и трябва да се случи до края на тази година.

Какво представлява данъкът върху недвижимото имущество:

• Плаща са върху имущество – сгради, дворни места, парцели и застроените земеделски и горски земи за действително застроената площ и прилежащия й терен;

• Платец е собственикът или ползвателят с учредено вещно право на ползване;

• Вноската е годишна като има избор дали да се плати наведнъж с отстъпка или на 4 равни вноски;

• Получател на данъка е общината, където се намира имота;

• Размерът на данъка е 1,5‰ върху данъчната оценка;

• За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 % намаление.

Защо данъкът върху недвижимото имущество не изпълнява ролята си?

• Данъчната оценка на имотите не е актуализирана от 2001 г. и поради главоломното покачване на цените на имотите в определени райони е много изостанала от пазарните цени. В този смисъл, този данък не изпълнява основната си цел (според разбиранията на законотворците), а именно отнемане на доход от хората с възможности за притежаване на имот според качеството на имота (местоположение, размер, година на строителство, екстри).

• През последните години приходите от данъка растат умерено. Най-голямо нарастване на приходите се наблюдава през 2002 г., което е резултат от актуализирането на данъчните оценки през 2001 г.

За последните 5 години приходите от събирането на всички имуществени данъци са както следва:

Източник: Министерство на финансите

Разходите за събиране на имуществените данъци растат и не оправдават получените приходи. Официална информация за тези разходи не е достъпна, но е ясно, че те са високи в сравнение със събраните приходи и заради това са неефективни. Така ефективната ставка на данъка се различава от номиналната.

3. Липсата на пазарна информация за много от населените места, която да служи като ориентир при поредното актуализиране на данъчната оценка затруднява този процес. По замисъл данъчната оценка е единствено приближение на пазарната цена от данъчните власти възоснова на ограничена информация. От тук следва, че данъчната оценка ще бъде в определени случаи подвеждаща, особено за районите, където малко сделки се сключват и не може да се направи сравнение с пазара.

Необходими промени

Ускоряването на фискалната децентрализация на общините е най-добрия вариант за ефективното прилагане на данъка върху имуществото. Като правило децентрализацията прави решенията на общинските власти по-прозрачни, позволява на гражданите да участват в управлението на една община ефективно и на ниска цена. Процесът на децентрализация предполага общините да разполагат с необходимия ресурс за да извършват реформи. Данъкът върху сградите съдържа всички положителни характеристики, които се изискват от един местен данък, а именно – данъчната основа е недвижима собственост, с дългосрочен характер и лесно се идентифицира. Проблемите пред ефективното използване на определена ставка на данъка са както политически, така и административни и чисто практически. За пример можем да посочим трудностите за определяне на пазарните цени на имотите, които служат за основа на данъка. Липсата на информация от пазара, която да служи като сравнение, както и мудността на държавата за по-често осъвременяване на оценките са причина за провала на основния замисъл на облагането на сградите в България. От друга страна, прекалено голямата тежест върху собствениците на имоти неминуемо е причина за напрежение в общината и в по-дългосрочен план (при увеличение на мобилността на работната сила) дори за миграция в друга.

От тази година приблизително 100 общини започваха да събират част или всички местни данъци сами. Все още има проблеми от организационен и административен характер, но това е единствения правилен път. До момента несъбраните местни данъци са относително малко като процент и за държавата е неефективно да ги събира принудително. За общините обаче несъбраните данъци могат да са значителни пропуснати приходи, особено за малките общини.

Последици от увеличаване на размера на данък сгради

1) Нарастване на цените на имотите – разходите по придобиване на имот и бъдещите разходи за него формират част от цената на жилищата. Това се отнася и за бъдещите плащания на данък сгради. При увеличаване на размера му това ще се отрази макар и незначително и на цената на имотите.

2) В страни, където има значително покачване на цените на имотите често се среща критика дори срещу наличието на данък сгради. Интересното е, че тази критика най-често се проявява от страна на хората, които имат достатъчно ресурс за да си позволят покупка на луксозно или просто голямо жилище и оттам плащане на съответния данък. От друга страна в много случаи хора, които са придобили имот преди години (независимо как – чрез спестявания, кредит, продажба на друго жилище) са дори по-ощетени от този данък, тъй като доходите им не са нараснали към момента, т.е. не са станали по-богати, но ще бъдат облагани като такива. Казано по друг начин, частните жилища, т.е тези, които се ползват за живеене не генерират парични приходи, т.е. домакинствата с ниски доходи и собствено жилище могат да изпитват трудност при плащането на данъка.

3 ) Нарастването на разходите за ползване на стоки, различни от имотите, води обикновено до намаляване на потреблението им и в краен случай до отказ от потребление. Тъй като имотите са стока със сравнително нееластично търсене (търсенето им е по-нечувствително спрямо промените в цените им в краткосрочен период), то те са идеалния данъчен обект защото хората няма просто така да се откажат от жилището си. Но тук вероятността да се избегне плащането или да се плати само част от данъчното задължение е много голяма.