Преглед на стопанската политика ISSN 1313 - 0544

Аргументи против въвеждането на жилищно - спестовните каси в България

15.12.2006
Оцени тази статия:

Няма съмнения относно популярността на системата на ЖСК в Германия и Австрия– повечето граждани откриват жилищно-спестовна сметка веднага след катотекущата се приключи. Причините за това са по-високият лихвен процент поспестяванията от пазарния и по-ниският процент по отпуснатия заем. Участиетона гражданите в системата на ЖСК става част от съзнателният им живот – първоначалнотоучастие е за финансиране на покупката на първото жилище, после за по-голямакъща, следва покупката на вила, финансират се и подобренията и ремонтите,и дори се стига до финансиране на покупката на дом на деца или внуци.

Постепенно обаче германското правителство намалява субсидията и дори сеговори за окончателното и премахване (в последната година се водят ожесточенидискусии за цялостното премахване на държавната субсидия в Германия). Основнатапричина за това е, че, поради ниската държавна субсидия и ниския размерна спестените средства, се натрупва много по-малка сума като получен заем,отколкото са пазарните цени на имотите в страната (към 1990 г. само 10%от жилищните кредити в Германия са предоставени от ЖСК). В действителностпочти всяка покупка на жилище включва заем от ЖСК, но в комбинация с многопо-голям по размер банков кредит, който да допълни сумата за покупката.Причината е, че заемът от ЖСК е субсидиран от държавата и всеки, който можеда го използва не пропуска възможността.

След прехода към пазарна икономика едни от най-активните бизнес организациив бившите комунистически страни са ЖСК, защото съществува опасност от високаинфлация и нестабилност на финансовите системи и те виждат себе си катомеханизъм за предотвратяване на бъдещи кризи. Т.е. когато парите не са стабилнитози механизъм се използва за създаването на т.н непарична стабилност викономиката.

Аргументи против приемането на закона

1. Годишната субсидия от държавния бюджет е извън контрола на правителството.Няма начин за нейното намаляване в случай на криза например, тъй като евъведена чрез закон и представлява законен ангажимент по всички сключенидоговори с членовете на ЖСК.

2. Системата на ЖСК няма ефект (или минимален) за първите години нанатрупване. Решението на жилищните проблеми на целевите групи (ако таковапринципно е възможно по този начин) се отлага за времето на първоначалнотонатрупване (5 г. е залегнало в този вариант на проектозакона).

3. Така както е написан законът, параметрите на програмата не могатда бъдат променени без да се измени самият закон. Знаем, че за товае нужна политическа воля и време. В краен случай съществува вариант да сепредвиди в закона възможност правителството да има право да променя отделнипараметри, но по принцип ИПИ е изцяло против дискрецията на изпълнителнатавласт.

4. Ако размерът на държавната субсидия е малък, системата на ЖСК щебъде нестабилна, защото спестовните вноски ще бъдат по-малки по размерв сравнение със задълженията на касата по отношение на заемите. Идеята наЖСК е непрекъснат приток на нови членове, за да може да се осъществят поетитеангажименти към по-старите членове.

5. Значителна част от личните спестявания на хората се отклоняват от“нормалния” финансов пазар.

6. Голяма част от жилищното финансиране се отклонява от “обикновения”ипотечен пазар.

7. Не малка част от средствата, които постъпват от спестителите се използватза маркетингови цели, администриране на системата и, разбира се, запечалбата на ЖСК. Това по същество представлява индиректно и “скъпо” ползванена държавна субсидия за предоставянето и на обикновените хора.

8. Въведе ли се един път системата е много трудно тя да бъде прекратенаили променена (независимо от промяна в приоритетите на правителствотоили макроикономическата обстановка), защото урежда договорни отношения задълъг период от време.

9. Задължението на бюджета нараства с увеличаване на клиентите на ЖСК.През 1996 г. в Чехия размерът на финансиране от бюджета е 0.5% от консолидираниябюджет. През 1999 г. той се увеличава до 1.4%, което е значителна сума.

10. Периодът на изплащане на заема в повечето страни е идентичен напериода на спестяване. Това е много по-малък период от този, при койтобанките отпускат кредити. Ако при ЖСК той ще бъде например 4 години за 10000 лв., то при банките периодът на изплащане може да бъде до 10 години.

11. В закона не е указано дали държавната субсидия ще бъде ограниченаза ползване от един член от семейство. Съществува реална опасност няколкочлена от едно семейство (двама родители и две деца, например) да спестятзначителна сума пари по отделни сметки (дори при ограничение за максималнавъзможната сума на държавната субсидия) и да се възползват от ниския лихвенпроцент по заема. Това ще са предимно хора с високи доходи, които определеноне са целевата група на закона и които при равни други условия така илииначе биха могли да получат жилищен кредит от банка.

Причини “за” приемането на закона за въвеждане на ЖСК в България отзаинтересованите групи

Обществото
Идеята за ЖСК звучи като разумна и смислена идея. Гражданите получават “награда”за спестовността си, но това се случва чак след определен период от време(поне 2 години според проекта). Наградата е под формата на държавна субсидия,която според сегашния вариант на закона е 25% от годишния влог (но не повечеот 1 000 лв.). При минимален спестовен период от 2 години нетната лихвана спестителите ще бъде по закон 5%. За сравнение, в момента спредът полихвите на банковите кредити и приетите депозити е около 5,73%. От даннитесе вижда, че гражданите имат достатъчно стимули за спестяване и участиев системата на ЖСК.
Под въпрос стои обаче дали е възможна реално такава ситуация. За да работисистемата, периодът на изплащане на получения кредит трябва да е идентиченна този на спестяване и размерът на кредита трябва да е същият като спестенатасума. Това означава, че спестената сума и полученият заем ще са много малкив сравнение с цените на недвижимите имоти в момента (не отчитаме очакваниятана пазара за продължаващо покачване на цените).

Така хората си мислят, че това е изгодна сделка до момента, в който неосъзнаят, че това са пари на всички данъкоплатци и че всъщност това са технитепари.

Политически партии
Както е записано в мотивите на проекта: “Раждаемостта катастрофално намалява.Това налага наред с другите мерки, които трябва да предприеме държавата,да се подпомогнат младите семейства при градежа на своя дом. “. Има и другисоциални мотиви (“проблем са старите жилищно-спестовни влогове […] и въпрекимногократните изменения не се разреши проблема на хората”, “Според КонституциятаРепублика България е социална държава. Това означава, че държавата, в товачисло и законодателната власт трябва да помогнат на своите граждани за разрешаванена техните жилищни проблеми.”), които са привлекателни за политическитепартии, като се има предвид, че по-голямата част от населението в странатае с ниски доходи и поради това е сред целевата група на закона.

Големи банки
По-големите банки са първите, които ще създадат ЖСК и ще предоставят такивауслуги на гражданите. Предимствата са следните. Първо, те трябва да плащатпо-нисък лихвен процент по привлечените под формата на спестявания средства.Те събират и държавната субсидия всяка година от бюджета от името на спестителите.През времето на натрупване на сумите банките разполагат с тези средствакато заплащат фиксиран процент по тях, който е по-нисък от пазарния. Практикатав Чехия показва, че за първите 8 години от въвеждането на ЖСК, те са предоставилиевтини заеми на своите вложители в размер на само 7% от общите си депозити.Останалите 93% от набраните суми са били свободно на тяхно разположениеза влагане в инвестиции с по-висока доходност. Това генерира много високиприходи за самите ЖСК.
Опитът в другите страни показа, че ЖСК в повечето случаи използват повечетоот натрупаните средства за отпускане на ипотечни кредити по пазарни лихвенипроценти на своите клиенти, които след това изплащат тези кредити по пазарницени чрез спестяванията си от същите тези ЖСК (след изтичането на задължителнияпериод на спестяване) и използвайки държавната субсидия.

Друго предимство за ЖСК е, че гражданите, които не дочакват периода нанатрупване и изтеглят парите си, никога не получават евтин заем и държавнатасубсидия, събирана в ЖСК на тяхно име, но през цялото време начисляват нискалихва по депозитите.
Банките печелят от инвестиране на спестените средства значителни суми. Внякои страни дори се налагат и допълнителни, утежняващи условия на клиентите.Например, няколко ЖСК в Унгария обвързват клиентите си с условието да държатсредствата си за минимум 5 г. период в тях и така затвърждават пазарнитеси позиции.

Като обобщение – основната дейност на ЖСК в първите 2 - 4 години от съществуванетоси (първоначалния период на натрупване) е да предоставят редовни ипотечнизаеми по “пазарна” цена на своите клиенти, класифицирайки ги като “авансовизаеми”, които не искат да изчакват периода на натрупване. Разбира се, товасе прави и в момента от търговските банки в България. Така че няма никаквипредимства за участниците в първите години на съществуване.

Изводи
Очакваните резултати ще бъдат в пъти по-малки от вложените от бюджета средстваи няма да постигнат заложените в закона цели.

Влиянието на закона върху структурата на собственост в страната ще е незначителнои няма да генерира значителни спестявания на гражданите.

Тежестта върху бюджета ще е значителна и ще се увеличава с времето.

Много е вероятно да се наблюдава преминаване на средства от съществуващибанкови депозити в банковата система към ЖСК, което да е с по-голяма силапрез първите 1-2 години от тяхното въвеждане, което може да окаже негативновлияние върху по-малките банки в страната. Друг източник на средства можеда бъде продажбата на ДЦК (макар делът на физическите лица да е малък притези покупки). Така преобладаващият източник на средства в ЖСК ще са съществуващиспестявания. С времето новите спестявания ще зависят от спестовната способностна домакинствата.

 

 

 

 

 

 

 

 

© Коментарните материали от Прегледана стопанската политика са обект на авторско право. При използванетоим е задължително позоваване. Абонаментна такса дава право да се препечатватматериали от бюлетина (за абонамент: svetlak@ime.bg).