Глобални и регионални фактори, влияещи върху цените на жилищата

Ако сравните данните за средната заплата и актуалните цени на имотитев България няма как да не се учудите, че въобще съществува пазара на недвижимитеимоти. При сравнение с юли 2002 г. например, за закупуване на двустаен апартаментв Младост са били необходими средно 102 средни месечни работни заплати,докато през юли 2004 г. – 235 средни работни заплати. Разликата е очевидна,но не толкова трудно обяснима. И все пак защо цените растат.

– Банките увеличиха отпускането на жилищни кредити. Лихвените процентипо тях намаляват като през май 2004 г. те достигат 12,08% по данни на БНБ.В пресата се появиха изказвания от клиенти, които са били подлъгани от нискилихвени проценти, а по-късно плащанията по кредита са се оказали по-високи.Отговорът на регулаторите е подготвянето на проекто-закон за потребителскитекредити, който да задължава банките да предоставят достоверна информацияна потребителите, които да могат да преценят обективно условията. Разглеждасе възможността в него да бъдат включени и ипотечните кредити, които сеотпускат на малки фирми и физически лица.

– Увеличава се търсенето на имоти от страна както на гражданите порадиувеличения достъп до финансов ресурс, така и от страна на чужди фирми иинвеститори. Глобализацията е необратим процес и България все по осезаемоусеща както негативните, така и положителните ефекти. В момента в цял святсе наблюдава увеличение на цените на недвижими имоти. Например, пазарътна недвижими имоти в САЩ регистрира 59 процента увеличение на капитал отофшорни компании от 2002 г. насам. Разбира се България има още много данаправи за да стане привлекателна и конкурентна за подобен род инвеститори.Става дума за правата на собственост, развит пазар на земята, сигурности стабилност, развити финансови пазари.

– Преместване на Изток. Тенденцията на изместване на производствата наИзток заради по-евтината и квалифицирана работна ръка все повече се засилваи ще оказва влияние върху националната икономика. Навлизането на чуждестранникомпании в страната ще повлияе значително на търговските имоти, особенона офис площите и индустриалните имоти. Създаването на работни места, инвестициитев технологии и ноу хау, което ще последва ще повлияе положително на цялатаикономика.

– Приключването на преговорите с ЕС и предстоящото членство на Българиячесто се изтъква като мотив от представителите на агенциите за недвижимиимоти за повишаване на цената. Това ще продължи, но въпросът е до кога.Несъмнено, бъдещото членство ще увеличи сигурността на международните фирмиза установяване на бизнес в България, но тяхното поведение се определя вне малка степен и от доходността на имотите в страната. Особено за офиссградите, където доходността се определя от съотношението между наемът ипродажната цена. В момента доходността е сравнително висока, но това явлениесе е наблюдавало и в новите страните, членки на ЕС, които след приеманетоси регистрират спад в този показател.

– Разположението на България е от не по-малко значение за бъдещото и развитие.Страната ни е на стратегическо място по отношение на европейските и азиатскипазари и лесно може да се превърне във водещ логистичен център в региона.За това обаче отново трябва да се осигури стабилна икономическа среда, кояточрез своята предвидимост и привлекателност да привлече дългосрочни инвестиции,изискващи големи по размер вложения в недвижими имоти като начало.

Разбира се това не са всички причини, водещи до покачване на цените наимотите, но си струва да се имат в предвид в по-дългосрочен план.

Дали този процес на инфлация на цените на жилищните имоти е благоприятназа обикновените граждани?! Преглед на развитията в новите страни членкипоказват, че цените на недвижимите имоти не са се увеличили (или само символично)след присъединяването Това се обяснява с предварителното калкулиране в ценатана ефекта от този процес в последните две години. Интересно е също така,че покупателната сила в новите членки не се е повишила значително, коетоозначава, че имотите не са станали по-достъпни за гражданите.

Решението за повечето кандидат купувачи е да се замислят дали не е по-изгоднода наемат дългосрочно жилище, вместо да го закупуват. Нивото на доходитев момента в България е такова, че дори при по-ниските лихвени проценти пожилищните кредити наемът е по-изгодния вариант. Несигурността по отношениена евентуално повишаване на доходите е все още значителна и вероятносттажилищния кредит да не може да се обслужва е относително голяма. Постепеннотоповишаване на лихвените проценти по депозитите в банките, на което сме свидетелиправи по-изгодно натрупването на средства и получаването на лихви, с коитода се осигурява плащането на наем.
Трябва обаче да се има предвид и чисто емоционалния аспект на голяма групаот купувачите, за които закупуването на собствено жилище е основна цел ивъпрос на самочувствие и сигурност.